글쓴이 : 이승주
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공유물의 관리행위와 임대차(부동산법률상식35)

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공유자 중 1인이 임의로 임대차계약을 체결할 수 있을까?

상황에 따라 다르다.

민법 제265조는 “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.”고 규정하고 있다.

공유물의 관리에 관한 사항 중 대표적인 것이 임대차계약이라고 할 수 있다.

따라서 임대차계약은 민법 제265조에 따라 공유자의 지분의 과반수로 결정한다.

예를 들어보자.

갑과 을이 A라는 건물을 각각 2분의 1의 지분으로 소유하고 있다.

그런데, 갑이 독자적으로 임대인의 지위에서 병과 임대차계약을 체결하였다면?

갑과 병의 임대차계약을 A건물의 2분의 1 지분권자인 을이 문제 삼는다면?

예를 들어 을이 임차인 병에게 명도소송을 제기한다면?

임차인 병이 패소할 가능성이 높다.

을은 임차물의 보존행위로써 명도소송을 진행하는 것인데, 갑의 지분은 2분의 1에 불과하여 과반수지분권자(과반수란 말그대로 반수를 초과하는 것)가 아니므로 을의 명도청구에 병이 패소할 가능성이 높다는 것이다.

따라서 공유건물을 임차할 경우에 임대인의 지분이 2분의 1을 초과하지 않는 경우는 다른 공유자도 임대인으로 끌어들이려는 노력이 필요하다.

갑과 을이 A라는 건물을 공유하되 갑이 3분의 2지분을, 을이 3분의 1의 지분을 각 보유 있다면 어떨까?

이런 경우 을이 임차인 병에게 건물명도소송을 제기한다면 을이 병에게 패소할 가능성이 많다.

민법 제265조에 의하면 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정하는데 갑의 지분이 3분의 2로 과반수 요건을 충족하기 때문에 갑이 독자적으로 임대차계약을 체결할 수 있기 때문이다.

그렇다면 을의 입장에서는 월세도 받지 못하여 부당하지 않은가?

을은 갑에게 자신의 지분에 해당하는 월세 등을 부당이득 청구하면 될 것이다.

을이 병에게 부당이득반환청구를 할 수는 없는가?

병은 임대권한 있는 갑과 임대차계약을 체결하고 월세를 지급하였으니, 을이 병에게 지분상당 월세를 부당이득으로 청구하기는 어렵다.

대법원도 이러한 경우 “제3자의 점유(병의 점유)는 다수지분권자(갑)의 공유물관리권에 터잡은 적법한 점유이므로 그 제3자는 소수지분권자(을)에 대하여도 그 점유로 인하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고 볼 수 없다(대법원 2002다9738 판결).”고 판단하고 있다.

상담을 하다보면 임차인이 공유자 중 1인과 상가 등 건물임대차계약을 체결한 사례를 찾아 볼 수 있는데, 임대인의 해당 건물 소유지분이 2분의 1에 불과할 경우 다른 지분권자가 임차인에게 명도소송을 진행할 경우 패소 위험성이 있다는 것을 알고 있어야 한다.

결국 이러한 경우 공인중개사가 아무리 안전하다고 설명을 하고 계약체결을 독촉하더라도 임차인입장에서는 의연하게 다른 공유지분권자까지 임대인으로 하지 않으면 계약체결을 하지 않겠다는 주장을 하고 기타 안정성을 확보하는 방안을 강구하는 것이 필요하다.


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