글쓴이 : 정원
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    집합건물 공용부분이 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 되는지

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    ‘공용부분’ 구분소유자 이익위해 사용되는 모두의 공간
    이를 변경 또는 단독 사용하는 행위 ‘허용되지 않는다’

    ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’)은 건물을 전유부분과 공용부분으로 나누고 있습니다. 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물 부분을 말하고 공용부분은 전유부분 외의 건물 부분입니다.

    아파트,주택아파트를 놓고 말하자면 101호, 201호와 같은 개별 호실이 전유부분이고 아파트 주차장, 복도, 계단, 외벽 등의 부분이 공용부분입니다. 전유부분과 공용부분을 구별하는 실익은 여러 가지가 있는데 대표적으로 공용부분은 구분소유자 전원의 공용에 속한다는 점에서 전유부분과 차이가 있습니다.

    또한 공용부분은 별개로 처분될 수 없고 반드시 전유부분과 함께 처분이 이루어집니다. 등기가 될 필요도 없이 전유부분의 이전이 등기되면 해당 전유부분에 상응하는 공용부분의 지분은 물권변동이 일어납니다.

    그렇다면 공용부분은 독자적으로 취득시효의 대상이 될까요? 최근 이를 부정하는 판례가 나왔습니다.

    사안은 이렇습니다. 주택조합이 아파트 건설사업을 시행해서 아파트를 완공했습니다. 당초 전체라인을 12층으로 건축하려 했으나 관할관청의 승인을 받기 위해 10호 라인만 8층으로 건축하고 그 위에 경사지붕으로 공실을 만들게 되면서 그 공간을 온실로 만들게 됐습니다.

    그러자 주택조합원들은 온실의 공동관리가 불가능하니 인접한 호수 소유자가 1,000만원을 부담하는 것을 조건으로 소유권을 인정한다는 결의를 했습니다. 이후 아파트에 관해 보존등기가 이루어졌고 위 온실 부분은 전유부분의 등기나 표제부에 공용부분이라는 취지의 등기 없이 인접한 호수가 처분됨에 따라 그 소유자들이 사실상 사용해 왔습니다.

    현재 인접 호수의 소유자 A는 위 온실부분에 관한 소유관계를 명확히 하기 위해 위 온실 부분을 시효로 취득했다고 주장하면서 해당 공유지분에 관해 소유권이전을 구하는 소를 제기했습니다.

    그러나 법원은 A의 청구를 기각했습니다. 법원은 “집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하나(집합건물법 제10조 제1항), 그 공유는 민법상의 공유와는 달리 건물의 구분소유라고 하는 공동의 목적을 위하여 인정되는 것으로 집합건물법 제13조는 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따를 뿐 전유부분과 분리하여 처분할 수 없도록 규정하고 있다. 또한 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위하여는 집합건물법 제15조에 따른 구분소유자들의 집회결의와 그 공용부분의 변경으로 특별한 영향을 받게 되는 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다(대법원 1992.4.24.선고 92다3151판결 참조). 그런데 공용부분에 대하여 취득시효의 완성을 인정하여 그 부분에 대한 소유권취득을 인정한다면 전유부분과 분리하여 공용부분의 처분을 허용하고 일정 기간의 점유로 인하여 공용부분이 전유부분으로 변경되는 결과가 되어 집합건물법의 취지에 어긋나게 된다. 따라서 집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다고 봄이 상당하다”고 판시했습니다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2011다78200, 78217(병합) 판결).

    집합건물의 공용부분은 종종 분쟁의 대상이 됩니다. 복도식 아파트의 경우 자신의 세대 앞 쪽 복도 부분을 전유부분처럼 사용하다가 분쟁에 휘말리는 일도 발생합니다. 공용부분은 구분소유자 모두의 이익을 위해 사용되는 공간이므로 이를 변경하거나 단독으로 사용하는 행위는 허용되지 않는다는 점을 주의해야 합니다.

     

    ◊ 이 글은 2014년 1월 27일자 국토일보 <건설부동산 판례> 칼럼에도 함께 실렸습니다.


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