글쓴이 : 한민오
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    서비스드 레지던스 운영을 위한 신고 및 인·허가

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    Q: 건설회사 A는 서울 도심지에 고층 오피스텔을 신축하였습니다. 그런데 A는 이 오피스텔 중 일부를 i) 1개월 미만의 단기 객실 임대가 가능하고, ii) 입·퇴실 및 객실 관리를 제3의 관리 업체에서 하며, iii) 숙박요금에 시설 및 설비 임대료 이외에도 각종 편의 시설에 대한 서비스 대가가 포함되어 있는 형태의 이른바 ‘서비스드 레지던스’로 활용할 계획을 가지고 있습니다. 이 때 A가 이와 같은 형태의 서비스드 레지던스 운영을 하기 위하여 반드시 ① 공중위생관리법상 영업신고를 하여야 하는지, 그리고 ② 건축법상 용도변경허가를 받아야만 하는 것인지 궁금합니다.

    A: 서비스드 레지던스(serviced residences)라 함은 호텔과 같은 서비스를 제공하면서 내 집처럼 모든 생활 비품들이 구비되어 있어 식사 및 세탁 등을 입주자 스스로 해결할 수 있도록 꾸며놓은 새로운 개념의 주거공간을 의미합니다.

    (1) 공중위생관리법상 영업신고가 필요한지

    현행 공중위생관리법상 서비스드 레지던스가 독립적인 영업 형태로 규정되어 있지는 않습니다. 다만 동법 제2조 제1항 제2호에 의하면 ‘손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업’이 숙박업으로 규정되어 있고, 공중위생관리법 시행규칙 제2조 별표 1에는 숙박업의 세부 형태로 생활형 숙박업이 인정되고 있습니다.

    서비스드 레지던스가 과연 공중위생관리법상 (생활형) 숙박시설에 해당하는지와 관련하여, 판례는 영업의 실질에 따라 이를 개별적으로 판단해야 된다고 보면서도, 비록 오피스텔에서의 서비스드 레지던스 영업행위가 통상의 숙박업에 비해 숙박기간이 장기적이고, 오피스텔 이용자(투숙객)와 임대차와 유사한 계약을 통해 숙박행위가 이루어진다고 하여도, 객실 내 청소 및 씨트교환 등 룸서비스나 모닝콜 등 호텔과 같은 부대서비스가 제공되고 불특정 다수인이 숙박을 할 수 있는 것이라면, 이는 ‘손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공’하는 것에 포함되어 공중위생관리법에서 규정하고 있는 ‘숙박업’에 해당된다고 보고 있습니다(대법원 2009. 7. 10. 선고 2009도6431 판결, 보건복지부 2007. 4. 13.자 법령해석례 등 참조).

    따라서 A가 오피스텔 일부를 상기와 같은 형태의 서비스드 레지던스로 운영함에 있어 공중위생관리법상 영업신고가 필요하다고 할 것입니다.

    (2) 건축법상 용도변경허가가 필요한지

    건축물을 건축하기 위해서는 건축법에 따라 건축허가를 받아야 하는데 이러한 건축허가시 당해 건축물의 용도가 정해집니다. 이렇게 정해진 건축물의 용도를 변경하려면, 건축법 제19조에 따라 용도변경허가를 받아야 합니다.

    오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당합니다(건축법 시행령 제3조의4 별표1 14호 나목 2 참조). 한편 서비스드 레지던스는 건축법상 별도의 유형으로 규정되어 있지 아니하나, 판례는 서비스드 레지던스가 공중위생관리법상 ‘숙박시설’로 해석되는 한 건축법상 ‘숙박시설’에도 해당한다는 취지로 판시하고 있습니다(대법원 2009. 7. 10. 선고 2009도6431 판결).

    결국 건축법상 업무시설과 숙박시설은 서로 다른 영업시설군에 속해있으므로 A가 오피스텔 일부를 서비스드 레지던스로 사용하려면 건축법상 용도변경 허가가 필요하다고 할 것입니다.

     

    ◊ 이 글은 2014년 1월 27일자 <건설경제신문>에도 함께 실렸습니다.


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