글쓴이 : 이승주
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공유토지의 분할(부동산법률상식34)

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토지를 공유지분으로 소유하는 경우가 있다.

이러한 경우는 부부가 토지를 매수하면서 부부의 공유지분으로 등기한 경우, 상속을 받아 공유지분으로 등기한 경우, 토지 투자를 여러 명이 하면서 공유지분으로 등기를 한 경우, 법령상 토지분할이 어려운 토지라서 공유지분으로 등기된 경우(예: 기획부동산 개입) 등 다양하다.

그렇다면, 공유지분으로 등기된 토지의 분할이 가능할까?

공유라는 개념부터 살펴보자.

A라는 필지를 갑과 을이 공유한다는 것은 A라는 필지 전부를 갑과 을이 각 지분비율만큼의 소유권을 가지고 있다고 생각하면 된다.

즉 A라는 필지를 갑과 을이 2분의 1의 지분을 각각 가지고 있다면, A라는 필지가 반으로 쪼개지고 그 각각의 반에 대하여 갑과 을이 소유권을 행사하는 것은 아니다.

갑과 을은 A라는 필지 전부를 지분비율만큼 소유권을 행사한다는 것이다.

A라는 필지 전영역에 빨강색 점을 찍고, A라는 필지 전영역에 파랑색 점을 찍었다고 가정할 때 빨강색은 갑, 파랑색은 을이 각각 소유권을 행사할 수 있다고 생각해 보면 이해가 쉬울 수도 있다.

따라서, 공유토지는 위 이론을 전제할 때 분할하기 어렵다.

그러나, 민법 제269조 제1항은 공유물에 대하여 “분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.”라고 규정하여 공유토지의 분할을 인정한다.

즉 공유토지 소유자인 갑과 을이 협의로 우선 분할해 보고, 협의가 성립되지 않을 경우 법원에 공유물분할 청구소송을 제기할 수 있다(다른 법령 등에 의하여 분할이 금지되는 것은 별론).

이때의 분할은 A토지가 갑과 을의 지분에 대응하는 비율 만큼인 각각 2분의 1씩 무쪼개지듯이 쪼개지는 것이라고 생각하면 된다.

결국, A토지는 A-1이라는 토지와 A-2라는 토지로 쪼개지게 된다(하나의 필지가 두 개의 필지로 나누어 짐).

민법 제269조 제2항은 “현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.”고 규정한다.

즉, 공유토지분할소송이 법원에 들어오면 법원에서는 우선 해당 토지를 쪼개는 방법을 강구하고, 토지를 쪼개서 분할할 경우 분할로 인하여 가치가 현저히 하락할 경우 경매에 부쳐 경매대금의 분할로 문제를 해결할 수도 있다.

토지를 물리적으로 쪼개는 분할방법을 현물분할이라고 하고 경매에 부치는 분할 방법을 대금분할이라고 한다.

민법은 현물분할과 대금분할(경매분할)만을 규정하고 있지만, 법원에서는 이에 더하여 가격보상에 의한 현물분할을 인정하기도 하고, 현물분할 방법도 여러 가지 다양한 방법을 동원하여 분할하고 있다.

가격보상에 의한 현물분할은 공유자 중의 일부가 자신의 공유지분비율을 초과하여 공유물을 취득하는 대신 공유지분비율 미만으로 공유물을 취득한 다른 공유자에게 대가를 지급하는 방식이고 법원에서 이러한 분할도 현물분할의 형태로 인정하고 있다.

정리하자면 공유토지분할은 원칙적으로 가능한데, 현물분할이 원칙이고 대금분할(경매분할)도 가능하다. 다만, 법원은 가격보상에 의한 현물분할 등 변형된 형태의 분할방법도 인정하고 있다.

작성일: 2014. 1. 24. 이승주변호사


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