글쓴이 : 이승주
  • 변호사
  • 티에스 법률사무소
  • 민사법
연락처 : 02-3477-0681
이메일 : lsju70@hanmail.net
홈페이지 : blog.naver.com/lsju70
주소 : 서울 서초구 서초동 1598-3 (서초르네상스오피스텔 901호)
소개 : 부동산전문변호사 / 부동산학 석사 / 부동산써브 전문가 칼럼리스트 / (전)동국대 법대 강사(민사집행법) / 저서: 나는 아내보다 권리분석이 좋다(다산북스), 이야기채권회수(다산북스)

이 포스트는 1명이 in+했습니다.

부동산매도와 등기이전 선이행의 문제(부동산법률상식33)

1

부동산매매의 경우 매수인의 잔금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무 및 부동산인도의무는 동시이행관계가 된다.

그런데, 이런 저런 사정 때문에 매도인이 잔금도 받지 않은 상태에서 소유권이전등기의무를 먼저 이행하여 등기를 매수인에게 넘기는 경우가 있다.

어떤 경우에 이런 일이 벌어질까?

여러 상황이 있을 수 있지만, 두 가지만 살펴보자(필자 경험사례 단순화 및 각색).

매수인이 매도인에게 먼저 등기를 넘겨주면 지급하지 못한 잔금을 매매대상 부동산을 통해 대출을 일으켜 지급하겠다고 주장하여 이런 일이 발생할 수 있다.

또한 매수인이 매도인에게 매매대상 부동산을 직접 개발 및 분양을 해서 그 분양대금으로 잔금을 지급하겠고 하여 매도인이 등기의무를 선이행하기도 한다.

매수인의 주장이 사실이라고 해도 매도인 입장에서 소유권이전등기의무를 선이행하는 것은 삼가는 것이 좋다.

대출을 일으켜 잔금을 지급하던, 개발을 통해 잔금을 지급하던, 대체적으로 매수인은 자신의 명의가 된 해당 부동산을 갖고 은행에서 대출을 일으키게 되는데, 대출을 일으킨 후 이자조차 갚지 못해 해당 부동산이 경매에 들어가서 문제되는 경우가 많다.

어쨌든 잔금을 전부 지급받았다면 문제될 것이 없지 않은가? 그럴 수도 있다.

그러나, 대출을 일으켜 잔금을 지급하겠다고 약속을 했으나, 대출액이 잔금에 미치지 못하거나, 개발이 좌초되는 경우 매도인은 계약해제를 고려할 수밖에 없는데, 계약해제를 다투는 사이 매매대상 부동산이 제3자에게 경락될 경우 계약해제를 통한 부동산회수도 불가능해질 가능성이 있다.

일이 잘 되어 계약해제가 되어 경락 이전에 말소등기청구의 승소가 가능하다고 해도 대출을 통해 근저당권을 설정 받은 은행에 대한 말소 승낙 요구가 인정되지 못할 가능성도 많다(계약해제와 제3자 보호(민법 제548조 제1항)).

결국 계약해제를 통한 이전등기(진정명의회복)를 소구함으로써 은행의 근저당권을 인수하는 결과가 발생할 수 있다.

계약해제 문제도 살펴보자.

매도인이 소유권 이전등기는 선이행을 하였지만, 잔금지급을 담보하기 위해 매매대상 부동산을 점유하고 있다면, 해당 부동산의 인도의무와 잔금을 받을 권리가 동시이행관계에 있어 동시이행관계를 깨는 행동이 필요하다.

물론 매도인이 소유권이전등기 의무뿐만 아니라 인도의무까지 선이행을 하였다면, 잔금지급을 할 수 있는 기간을 정해 독촉한 후 계약해제가 가능할 것이다(다만, 사기취소가 가능한 경우는 독촉이 필요 없으나, 이 경우도 선의 제3자 보호가 문제(민법 제110조 제3항)).

결론적으로 부동산매매를 할 때 매도인이 등기이전의무를 선이행하는 것은 많은 문제점이 있으므로 삼가는 것이 좋다.

작성일: 2014. 1. 17. 이승주변호사


Comment

You must be logged in to post a comment.

loading..