글쓴이 : 정승열
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    주택난 (?) 전세난 ?

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    ’3년 홍수에 먹을 물 찾는다’는 속담이 있다. 홍수로 물은 많지만, 정작 먹을 물은 없다는 것을 빗댄 것이다.  전통적인 농업 국가였던 우리나라는 5.16.이후 경제개발계획을 착실하게 추진하면서 산업국가로 탈바꿈하게 되었다. 1960년대 이후 전국 곳곳에 수많은 공장이 세워지면서 수출입국의 산업화과정은 농촌의 젊은이들이 도시로 몰려드는 이농현상과 함께 직장을 혹은 공부를 하러 고향을 떠난 사람들이 크게 늘면서 도시는 주택부족 현상이 심화되기 시작했다. 그 결과는 대가족제도이 해체되어 핵가족화가 급속화 되었고, 또 소득수준의 향상으로 더 크고 좋은 집을 향해서 이동하려는 사람들이 꾸준히 늘어나면서 종래 주거공간이던 집은 재테크 수단으로 인식되기 시작했다.

    이렇게 직장이나 학교에 다니기 위해서 혹은 좀 더 나은 주거환경을 찾아 이동하려는 사람들이 늘어나면서 주택은 크고 작은 것을 가릴 것 없이 품귀현상이 빚어지면서 주택건설 붐을 가져왔는데, 특히 지리적 위치가 좋거나 브랜드가 있는 대형건설사가 분양하는 아파트를 한 채만 분양받아 놓으면 1년도 지나지 않아서 수천만 원 혹은 수억 원씩 웃돈이 붙을 정도로 큰 인기였다. 그 결과 땀 흘리며 열심히 일하고 받는 봉급보다 더 많은 소득을 갖는 사람이 늘어나면서 정부는 부동산투기 붐을 억제하기 위하여 아파트청약자격 규제에 나섰고, 분양가 상한제를 고시하고, 또 처분시에 얻는 양도소득에 대한 과세에 나서는 등 부동산의 공급과 수요과정에서 과세 제도를 톡톡히 활용했지만, 전국적으로 만연된 부동산 열기를 막지 못했다.

    그러나 1997년 말 IMF 외환위기로 수많은 기업들이 도산하고 실업자와 노숙자가 늘어나면서 천정부지로 치솟던 부동산 투기열풍이 수그러들기 시작했는데, 2002년 6월 주택보급율도 100%를 넘어서면서 새로운 사회문제를 잉태하기에 이르렀다. 물론 통계상 주택보유율이 100%를 초과했다고 하지만, 사실 자가보유율은 49.7%(행정자치부 자료)에 불과해서 전국의 2가구 중 1가구는 여전히 무주택자이어서 주택난은 보다 복잡하게 심화된 것이다.

    다주택보유자 중에는 이전의 호황기를 의식한 투기자들도 있겠지만, 도시에서 공부하는 자녀를 위하여 혹은 직장관계로 별거 아닌 별거를 하는 현대인들도 많아서 다주택을 보유하게 된 사람들을 싸잡아서 투기꾼으로 몰아붙일 수는 없고, 무엇보다도 아파트를 짓고서도 미분양된 건설사들의 숫자도 무시하지 못할 것이다. 오히려 미분양 건설사들의 부도와 파국이 늘어나고, 저금리시대에 임대수입으로 살아가는 퇴직자들의 생활은 이루다 말로 표현할 수 없다. 주택소유자라 해도 그동안 인플레에 편승하다가 임차보증금과 대출월리금을 초과하는 깡통주택으로 하우스 푸어로 전락하게 된 것이다.

    여기에 겹쳐서 경기불황과 기업의 부도로 일터를 잃은 직장인들의 부채가 늘어나서 1000조원대에 이르는 가계부채는 주택마련도, 치솟는 전세보증금 마련도 하지 못해서 서민들의 발목을 붙잡는 족쇄가 되고 있다.

    한편, 경기침체가 장기화되면서 아파트 분양 후 재투자를 기획하던 건설사들은 잇달아 부도를 내고, 투자가 불확실해지자 고용은 크게 위축되어버렸다. 주택소유자자들은 예금이율이 점점 낮아지는 저금리 속에서 한 푼이라도 현금을 손에 쥘 셈으로 전세를 월세나 혹은 일부는 보증금 일부는 월세를 받는 이른바 반전세가 크게 늘어났는데, 전세에서 전세로 이동한 가구는 2010년 34.4%에서 2012년 36.9%로 늘었고, 전세에서 반전세로 이동한 경우는 2010년 9.1%에서 2012년에는 13%까지 늘어났다.

    이런 경향은 앞으로 한국만의 고유한 관습이라고 말하던 전세제도가 사라지고, 서구와 같은 월세제도가 정착될 것이라는 성급한 예측도 하고 있다. 그러나 꿈쩍하지 않고 있는 부동산경기는 아직도 아파트가격의 밑바닥을 찾지 못하고, 공급을 억누르고 수요를 촉진하는 정부정책으로 임차주택에 매달 지불하는 월세가 아까워서 목돈이 되더라도 전세를 찾는 사람이 늘어나면서 전세 값은 천정부지로 치솟고 있다.

    이것을 해결하는 방법은 가진 자들에게는 다양한 형태와 가격의 주택을 찾도록 분양가상한제를 폐지하고, 주택처분을 용이하게 다주택보유자에 대한 양도소득세 중과를 폐지하고, 간지 못한 자들을 위하여 임대주택의 공급을 늘리는 것이 첩경이지만, 이것도 하루아침에 이루어질 일은 아니어서 당분간 월세나 반전세가 아닌 순수한 전세주택은 터무니없이 부족해서 전세값 인상은 막을 수 없을 것 같다.


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