글쓴이 : 이승주
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상가임대차와 월세지급의무 및 부당이득(부동산법률상식31)

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간판,상가,상점

상가임차인이 계약기간 중에 임의로 나와 버리면 월세를 지급하지 않아도 되는가?

상가를 사용하지 않고 있으니 월세를 지급하지 않아도 되는 것이 아닌가?

아니다. 월세를 지급하는 것이 원칙이다.

약정해지권을 행사했거나, 합의해지 등을 통해 계약을 정상적으로 종료한 경우가 아니라면 임차인이 일방적으로 나올 수 없기 때문이다.

대법원은 실질적 이득을 얻지 않을 경우 부당이득이 성립하지 않는다는 태도이므로 월세를 지급하지 않아도 되는 것은 아닌가?

아니다.

실질적 이득 문제는 말 그대로 부당이득반환청구에 있어 문제되는데, 임대차계약에 있어 부당이득문제는 계약이 종료된 것을 전제하기 때문이다.

즉 대법원은 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용ㆍ수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우 임대인에게 손해가 발생하더라도 임차인의 부당이득반환의무를 인정하지 않지만, 이는 어디까지나 임대인과 임차인 사이의 임대차계약의 종료를 전제한다(대법원 2002다59481 판결 등).

따라서, 계약이 종료되지 않은 상태에서 임차인의 개인사정을 들어 상가를 비운 경우라도 임대인이 차임연체 등을 이유로 계약을 해지하면서 해지 당시까지의 월세지급을 구할 경우 해지 당시까지의 월세를 지급하는 것이 원칙이다.

임대인이 차임연체 등을 이유로 계약을 해지하였다면, 그 해지 이후의 월세는 지급하지 않아도 되는가?

임대인의 해지로 인하여 임대차계약이 종료되었다면, 임대인이 해지 이후의 월세상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다.

이때 비로소 실질적 이득을 따지게 되는데, 임대인이 이미 상가를 비운 경우라면 실질적 이득을 얻었다고 보기 어려워 해지 이후에는 월세 상당의 부당이득 의무를 부담한다고 보기 어렵다.

상가를 비워두었으되 상가열쇠를 임대인에게 주지 않고, 임차인이 보관하고 있는 경우라면 어떤가?

이와 관련하여 대법원은 “임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용ㆍ수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은바 없는 경우 부당이득 의무를 부정”한 사실이 있다(대법원 2002다59481 판결).

- 작성일: 2014. 1. 3. 이승주변호사 -


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