글쓴이 : 이신희
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    우선변제권을 가진 주택임차인이 경매를 신청한 경우 별도의 배당 요구가 필요한지 여부

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    Q: A는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인입니다. A가 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우, 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는지 궁금합니다.

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    A: 민사집행법에 따르면, 경매개시결정 등기 전에 등기된 가압류채권자, 담보권자와 같이 등기를 통해 채권의 존재 및 그 액수가 확인이 됨에 따라 경매절차에서 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자의 경우와 달리, 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있습니다(제88조). 이와 같이 배당요구를 하도록 한 취지는 등기로 확인할 수 없는 채권자들을 드러냄으로써 다른 채권자들의 예측가능성을 담보하기 위함입니다. 따라서 위의 시기까지 배당요구를 하지 않으면 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없고, 그 뒤 배당을 받은 후순위자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없습니다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702판결).

    확정일자를 갖춰 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에도 민사집행법 제88조에 따라 배당요구가 필요한 채권자에 해당하므로, 비록 해당 임차인이 보증금을 받환받기 위해 직접 경매를 신청하였다고 하더라도 별도로 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있는 것인지 문제될 여지가 있습니다.

    그러나 2013. 11. 14. 선고된 대법원 2013다27831 판결은, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니라고 판시하였습니다.

    나아가 대법원은 위 판결을 통해, 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다는 점을 분명히 하였습니다.

    따라서 위 판결을 통해, 우선변제권을 가진 주택임차인의 경우 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 강제경매를 신청하였다면 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하지 않아도 우선배당을 받을 수 있을 것으로 보입니다.

     

    ◊ 이 글은 2013년 12월 24일자 <건설경제신문>에도 함께 실렸습니다.


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