글쓴이 : 이승주
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집합건물상가의 구분소유(부동산법률상식28)

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간판,상가,상점

집합건물로 등기되어 있는 상가를 분양받았는데, 등기가 무효로 판단되는 경우가 있다.

집합건물법은 ‘1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분은 이법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다’고 규정하고 있다.

즉, 집합건물법은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때와 상가 중 이용상 구분된 경우 민법상 일물일권주의의 예외로 구분소유권을 인정한다.

1동의 건물 일부가 독립된 건물로 판단되려면, 구조상 독립성과 이용상의 독립성 뿐만 아니라 건축물대장 등록이라는 구분행위가 필요하다.

쉽게 이야기 해서 집합건물로 판단되려면, 벽체 등을 통하여 구조적으로 독립되어야 하고 이용도 전유적으로 할 수 있어야 한다.

상가의 경우는 어떤가?

집합건물법 제1조의 2는 상가건물의 경우 보통의 집합건물보다 구조적 독립성을 완화시켜 몇 가지 요건을 충족시키면, 벽체 등을 요구하지 않고, 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고 구분점포별로 건물번호표지 등이 명확할 경우 집합건물의 구분소유를 인정한다.

그렇다면 상가의 실제사정을 어떠한가?

많은 상가들이 집합건물로 대장에 등재되고, 그 대장에 근거하여 집합건물로 등기가 되었음에도 불구하고 집합건물법 제1조의 2의 완화된 상가구분소유요건 조차 충족하지 못하고 있다.

예를 들어 등기부에 집합건물로 되어 있는 상가건물이 있다고 가정하자.

이러한 상가건물 중 2층을 예로 들자.

2층 상가는 10명이 각 구분하여 등기가 설정되어 구분소유로 되어 있었지만, 실제는 하나의 층으로 임대되어 활용되고 있고, 경계를 확인할 수도, 건물번호 표지도 없다(스포츠센터, 교회 등으로 통임대).

이런 경우 집합건물법 제1조의 2의 완화된 상가건물의 구분소유 요건조차 충족시키지 못하여 집합건물등기가 무효로 될 가능성이 높다.

결국, 해당 상가건물과 관련된 소송이 진행되었을 때 구분소유등기가 무효라는 판단이 내려지게 될 것이다.

어떤 상황에서 위와 같은 판결이 가능할까?

대법원은 등기부상 상가구분소유자의 근저당권자가 해당상가를 경매에 부친 사안에서 집합건물법 제1조의 2요건을 충족하지 못한 경우 구분등기가 무효가 되고, 그에 터잡은 근저당권도 무효가되어 결국 낙찰자는 해당 상가의 소유권을 취득할 수 없다는 판결을 선고했다(대법원 2008마696 판결).

위 사안은 상가건물소유자인 채무자가 ‘근저당권의 무효’를 근거로 임의개시결정에 대한 의의를 한 사안으로 보인다.

그렇다면, 근저당권을 설정해준 채무자가 그 근저당권의 무효를 주장하여 임의경매개시결정에 대하여 이의를 한 것은 신의칙상 용인될 수 없는 것이 아닌가? 또는 적어도 구분소유적 공유관계에 있으므로 경매를 취소하는 것은 형평에 어긋나는 것이 아닌가?

이에 대하여 원심은 채무자의 행동이 신의칙상 용인될 수 없고, 형평에 어긋난다는 태도를보였지만, 대법원은 그러한 사정만으로는 점포에 대한 구분소유등기나 그에 기한 근저당권이 유효로 된다고 보기는 어렵다면서 채무자 귀책을 따져 손해배상문제로 접근하는 것은 별개 문제라는 태도를 보였다.

또다른 사례로는 등기부상 집합건물 일부 구분소유자가 임의로 전체상가를 사용할 경우에 문제가 발생할 수 있다(최근 필자의 상담사례 각색).

그 일부소유자가 51%이상의 면적을 소유하고 있다면 더욱 문제가 된다.

해당 상가가 등기부상 집합건물이긴 하나 집합건물법 제1조의 2 상가건물구분소유 요건을 충족하지 못하는 경우라면 내부적으로 51%를 넘는 부분을 소유한 구분소유적 공유자가 등기의 무효를 주장하는 경우 막기 어렵게 된다.

대법원은 등기부상으로는 완벽한 구분소유자이지만, 등기가 무효가 되어 실질적으로 구분소유적 공유가 되는 경우라도, 해당 구분소유적 공유자가 등기무효를 주장하는 것에 대하여 신의칙에 위반되지 않는다는 태도이기 때문이다.

이와 같은 경우 상가전체를 임의로 사용하는 구분소유적 공유자에 대하여 다른 구분소유적 공유자는 그 임의사용자에 대하여 부당이득 내지 불법행위책임을 물을 여지가 있다.


Comment

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  • 등기부상으로 구분소유자지만 등기가 무효가된 경우에 어떻게 ‘실질적으로 구분소유적 공유’가 성립할 수 있을까요?

  • 그러게요. 건물의 구분소유적 공유는 독립성이 인정되는 것을 전제로 하는데, 독립성이 없어 등기가 무효라는 전제와는 다르네요~~

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