글쓴이 : 정원
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    사업시행계획이 변경되는 경우 조합원 지위가 회복되는지

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    사업시행계획 변경시 조합원 지위 상실한 조합원 경우
    분양신청기회 부여할 수 있으나 지위 회복은 어렵다

    재건축, 재개발사업은 장기간 진행되기 때문에 도중에 사업계획이 변경되는 경우가 종종 있습니다. 특히 부동산경기가 좀처럼 회복되지 않으면서 과거 인기를 끌던 중대형 평형 대신 중소형 위주로 설계를 변경하는 경우가 많습니다. 이와 같이 사업시행계획이 변경되면 종전 사업시행계획 당시 분양신청을 하지 않아 조합원 지위를 상실한 조합원들의 조합원 지위가 회복되는지에 관해 다툼이 있습니다.

    예를 들어 과거 중대형 평형 위주로 사업시행계획이 수립되었기 때문에 분양신청을 하지 않았던 조합원이 소형 평형 위주로 사업시행계획이 바뀐 경우에는 분양신청을 할 의사를 가질 수 있습니다.

    하지만 현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인해 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 바로 상실한다는 것이 대법원 판례이므로(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결) 이러한 경우 조합원 지위가 회복됐다고 볼 수 있는지 문제됩니다.

    이와 관련 대법원은 “사업시행계획에 당연무효인 하자가 있는 경우에는 도시환경정비사업조합은 그 사업시행계획을 새로이 수립하여 관할관청으로부터 인가를 받은 후 다시 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 할 것인바, 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회함으로 인해 도시 및 주거환경정비법 제47조 및 조합 정관 규정에 의하여 조합원의 지위를 상실한 토지 등 소유자도 그때 분양신청을 함으로써 건축물 등을 분양받을 수 있으므로 관리처분계획의 무효확인 또는 취소를 구할 법률상 이익이 있다”고 판시했습니다(2011. 12. 8. 선고 2008두18342 판결).

    이로써 사업시행계획에 무효인 하자가 있는 경우 적어도 청산대상이 돼 조합원 지위를 상실한 사람이라도 새로 수립된 사업시행계획에 따라 ‘분양신청’을 할 권리는 갖는다는 점은 확인됐습니다. 그런데 여기서 더 나아가 조합원 지위 자체가 회복되는지에 대해서는 대법원의 판단이 아직 없습니다.

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    이와 관련해 주목할 만한 하급심 판결례가 나왔습니다. A조합은 청산대상 조합원들을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기했습니다(도시정비법 제39조의 매도청구권을 준용한 청구입니다). 그런데 그 사이 사업시행계획이 변경됐습니다.

    A조합은 청산대상이 돼 이미 조합원 자격을 상실한 조합원들을 포함해 다시 분양신청을 받았고 이 사건 피고들은 이 때에도 분양신청을 하지 않았습니다. 이러한 사실관계에서 청산대상 조합원들은 최초 사업시행계획에 따른 분양신청기간 만료일이 아니라 변경된 사업시행계획에 따른 분양신청기간 만료일 기준으로 평가한 액수를 매매대금으로 정해야 한다고 주장했습니다(시가가 그 사이에 상승했기 때문입니다).

    그러나 서울고등법원은 피고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 피고들은 이미 조합원 지위를 최초 사업시행계획 때 상실한 것이므로 그 때를 기준으로 매매대금을 정하는 것이 맞다고 판단했습니다(서울고등법원 2013. 7. 11. 선고 2012나79660 판결).

    이 사건의 경우 위에서 살펴본 2008두18342 대법원 판결처럼 사업시행계획이 무효이지도 않을 뿐 아니라 사업시행계획이 변경된다고 해서 이미 대다수 조합원에 대해 획일적, 일률적으로 처리된 권리귀속관계를 모두 무효화하고 다시 처음부터 모든 절차를 진행해야 한다면 정비사업의 공익적, 단체법적 성격에 배치된다는 점 등을 근거로 들었습니다.

    사업시행계획이 변경되는 경우 사안에 따라 조합원 지위를 상실한 조합원에게 분양신청기회를 부여해야 하는 경우는 있을 수 있지만 조합원 지위가 사업시행계획이 변경됐다는 사정만으로 회복된다는 것은 도시정비법이나 조합 정관에 비추어 볼 때에는 무리한 주장이라고 생각합니다.

     

    ◊ 이 글은 2013년 10월 21일자 국토일보 <건설부동산 판례> 칼럼에도 함께 실렸습니다.


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