글쓴이 : 정원
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    주택법에 근거한 매도청구권 행사

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    매도청구권, 3개월이상 협의 후 2개월 이내 행사
    권리행사 지연시 권리 자체 상실 우려 ‘주의’

    오늘은 주택법에 근거한 매도청구권 행사를 알아보겠습니다. 집합건물법이나 도시정비법에 근거한 매도청구권만큼 잘 알려져 있지는 않지만 실무상으로는 많이 이용되고 있는 제도입니다.

    주택법 상 주택건설사업계획승인을 얻은 사업자는 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지 및 건축물 소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있습니다(주택법 제18조의2). 이 때 사업자는 대지의 소유자와 3개월 이상 협의를 거쳐야 합니다.

    매도청구권의 행사요건은 주택건설대지면적 중 사용권원을 확보한 면적의 비율에 따라 다릅니다. 즉, 주택건설대지면적 중 95% 이상을 확보한 사업자는 모든 소유자를 상대로 매도청구가 가능한 반면 주택건설대지면적의 80% 이상 95% 미만을 확보한 사업자는 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득해 계속 보유하고 있는 자에 대하여는 매도청구권을 행사할 수 없습니다.

    장기간 대지를 보유한 자의 경우 투기목적이 있다고 볼 수 없기 때문에 대지 보유에 대한 기득권을 인정하는 취지입니다.

    이 밖에 소유자를 확인하기 곤란한 대지 등에 대한 매도청구권은 별도의 조문(주택법 제18조의3)에서 규정하고 있습니다. 대지 소유자를 확인하기 곤란한 토지가 있는 경우 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 두 차례 이상 공고하고 공고한 날부터 30일 이상 지났을 때 매도청구가 가능합니다.

    주택법상 매도청구의 경우도 기본적인 법리는 집합건물법을 준용하도록 정하고 있으므로 지난 번에 살펴본 집합건물법 판례의 법리와 유사하다고 생각하시면 됩니다.

    주택,계약,부동산

    대표적인 판례를 몇 가지 살펴보겠습니다.

    앞에서 살펴본 것처럼 사업시행자가 매도청구권을 행사하기 위해서는 3개월의 협의기간을 거쳐야 한다고 했는데 이 때 협의의 의미에 대해서 법원은 “사업주체와 대지 소유자 사이에서의 구체적이고 실질적인 협의를 뜻하며”, “주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 사업주체가 협의 진행을 위하여 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 한다”고 보았습니다(대법원 2013. 5. 9. 선고 2011다101315, 101322 판결).

    위 사안에서 사업시행자는 협의를 촉구하면서도 대상 토지의 가격 및 그 산정의 합리적 근거를 제시하거나 이를 알 수 있는 절차를 안내하지 않았는데 법원은 이러한 경우 협의를 거쳤다고 보기 힘들다고 판단한 것입니다.

    한편 이러한 매도청구권은 비교적 단기의 제척기간이 적용되므로 권리행사를 지연할 경우 권리 자체를 상실할 우려가 크다는 점을 주의해야 합니다.

    법원은 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 승인을 얻은 후 3개월 이상 협의를 거쳤는데도 협의가 이루어지지 않은 경우 매도청구권은 협의종료일부터 2개월 이내에 행사해야 한다고 판시하고 있습니다(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다89446 판결).

    2개월이 경과한 경우 매도청구권을 행사하더라도 제척기간이 도과해 위법한 권리행사가 됩니다. 따라서 매도청구권의 행사시기에 특히 주의할 필요가 있습니다.

     

    ◊ 이 글은 2013년 10월 14일자 국토일보 <건설부동산 판례> 칼럼에도 함께 실렸습니다.


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