글쓴이 : 정원
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    도시정비법에 근거 재건축에서 매도청구권 행사

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    ‘매도청구권’ 본래 집합건물법에 근거를 두고 있으나
    ‘도정법’ 근거 재건축, 사업 특수성 반영… 변화된 법리 전개

    본인이 원하지 않더라도 소유권을 강제로 박탈당할 수 있는 대표적인 제도로는 매도청구(賣渡請求)와 수용(收用)이 있습니다. 오늘은 도시정비법에 근거한 재건축에서 이루어지는 매도청구권 행사에 관한 판례를 살펴보겠습니다.

    매도청구권은 대표적으로 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’)에 규정된 제도입니다. 집합건물의 재건축결의가 있으면 결의에 찬성하지 않은 구분소유자를 상대로 2개월 이내에 재건축에 참가할지 회답할 것을 촉구할 수 있고 그 기간이 경과하면 그 때부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 위 2개월의 기간은 제척기간이기 때문에 기간이 지나면 다시 매도청구권을 행사할 수 없는 것이 원칙입니다.

    그런데 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 ‘도시정비법’)이 제정되면서 재건축이 이루어지는 대부분의 집합건물은 도시정비법의 규율을 받게 됐습니다. 도시정비법은 주택재건축사업을 시행할 때 조합설립동의를 하지 않은 자, 건축물 또는 토지만 소유한 자 등에 대해 매도청구권을 행사할 수 있도록 하고 구체적인 내용은 집합건물법을 준용하도록 정하고 있습니다.

    하지만 도시정비법 상 재건축사업의 특수성 때문에 기존 집합건물법에 근거한 매도청구권과는 다른 법리가 발전하고 있습니다. 이에 관한 대표적인 판례를 살펴봅니다.

    집,부동산

    조합설립인가의 효력에 관해 다툼이 있어 다시 조합설립인가에 관한 절차를 새로 밟아 조합설립변경인가를 받으면 다시 매도청구권을 행사할 수 있을까요?

    법원은 조합설립변경인가가 실질적으로 다시 실체적, 절차적으로 조합설립인가를 받은 것으로 평가할 수 있을 때에는 새로운 조합설립변경인가에 근거해 다시 매도청구권을 행사할 수 있다고 보고 있습니다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다76816 판결).

    현금청산자를 대상으로 매도청구권을 행사할 수 있는지 다툼이 있어 왔습니다. 도시정비법 제39조는 조합설립에 동의하지 아니한 자가 매도청구권의 행사 대상이 된다고 규정하고 있는데 현금청산자는 본래 조합설립에 동의한 자이기 때문입니다.

    하지만 법원은 현금청산자에 대하여도 매도청구권을 행사할 수 있다고 합니다. 법원은 현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지는 것이므로, 매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용해 매도청구의 대상이 된다고 합니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결).

    또한 이와 같이 현금청산대상자를 상대로 매도청구권을 행사할 때에는 최고절차 및 행사기간에 관한 집합건물법 제48조가 적용되지 않기 때문에 시기의 제한 없이 소유권이전등기청구가 가능합니다.

    재건축조합이 조합설립인가의 하자를 보완하기 위해 당초 재건축결의를 보완하는 취지의 새로운 재건축동의서를 징구하는 경우가 있습니다. 이 때 기존 조합설립에 동의했던 조합원들이 새로운 재건축결의에 동의하지 아니하는 일들이 생깁니다.

    그러나 최근 대법원은 이와 같이 새로운 재건축결의에 동의하지 아니한 토지 등 소유자들이 있다고 하더라도 이 사정 만으로 그 토지 등 소유자들이 조합설립에 동의하지 아니한 자에 해당한다거나 조합원 지위를 상실하는 것이 아니기 때문에 이들을 상대로 바로 매도청구권을 행사할 수는 없다고 판시했습니다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2011다16127 판결).

    다만 이들이 현금청산자에 해당되면 그 때 매도청구권을 행사할 수 있음은 물론입니다.

    매도청구권은 본래 집합건물법에 근거를 두고 있지만 도시정비법에 따른 재건축에서는 해당사업의 특수성을 반영해 변화된 법리를 전개하고 있습니다. 다음 번에는 주택법에서 정하고 있는 매도청구권에 관해 살펴보겠습니다.

     

    ◊ 이 글은 2013년 10월 7일자 국토일보 <건설부동산 판례> 칼럼에도 함께 실렸습니다.


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