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약정해제권과 이행지체를 전제한 해제권(부동산법률상식 22)

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부동산과 관련된 계약을 해제하기 위해서는 해제사유가 있어야 한다.

계약을 해제할 수 있는 사유로는 ① 해제사유가 법에 정해져 있거나(법정해제사유), ② 계약 당시 일방적으로 계약을 해제할 있는 사유를 계약서에 적시하였거나(약정해제사유), ③ 민법상의 해약금조항에 의하여 계약을 해제하거나(해약금에 의한 해제) ④ 합의로 계약을 해제(합의해제)하는 방법 등을 생각할 수 있다.

채무불이행에 의한 계약해제는 법정해제의 대표주자라고 할 수 있는데, 그중에서도 이행지체에 의한 계약해제가 가장 많이 문제되고 있다.

예를 들어보자.

부동산계약아파트 분양계약서에 <“을(수분양자)”은 “갑(분양회사)”의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다.>라는 규정이 있다고 가정하자.

위 규정은 약정해제권을 규정한 것인가? 아니면 이행지체로 인한 계약해제권을 규정한 것인가?

이행지체로 인한 계약해제권을 규정한 것이라면 수분양자의 잔금지급기일이 도과한 경우에 수분양자의 미지급 중도금 및 잔금의 지급과 분양회사의 입주시킬 의무가 동시이행관계가 되어 수분양자가 잔금 등의 이행제공을 하지 않은 상황에서의 계약해제가 인정되지 않는 반면, 약정해제권 규정으로 해석하게 되면, 수분양자는 이행제공이라는 행위 없이도 입주예정일로부터 3월 이내에 입주가 되지 않으면 일방적 계약해제가 가능할 수 있다.

위 규정에 대한 대법원의 판단을 확인하지는 못했지만, 지방법원 판례 중에는 이행지체로 인한 계약 해제권을 규정한 것으로 해석한 판례도 있고, 약정해제권을 규정한 것으로 해석한 판례도 있다.

위 규정은 분양계약의 수분양자의 열악한 지위를 고려한 조항이므로, 이행제공이라는 추가적 요건을 수분양자에게 요구하는 것은 해당 규정의 취지를 몰각하는 것으로 해석되기 때문에 약정해제권을 규정한 것으로 해석하는 것이 타당하다.

이와 관련하여 서울중앙지방법원 2010가합58945 분양대금반환 등 판결은 위 규정을 약정해제권을 규정한 것으로 해석하였다.

즉 “원고들(수분양자들)은 이 사건 각 분양계약 제2조 제2항에 따른 약정해제권을 행사하고 있고, 위 조항에 기한 해제의 경우에는 위 조항에서 정한 요건 외에 중도금 및 잔금 지급의무의 이행제공을 해제의 요건으로 하고 있지 않으므로 이에 관하여 피고(분양회사)가 위 약정해제권에도 이행지체에 따른 법정해제권의 행사요건이 요구됨을 전제로 위와 같이 주장하는 것은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.”라는 판시를 했다.

계약당사자가 약정해제사유를 계약서에 적을 때 그 사유를 살펴보면 대부분 채무에 대한 불이행을 전제하는 경우가 많다.

그렇다면 약정해제사유가 채무불이행을 전제하므로 채무불이행에 의한 계약해제의 요건을 추가적으로 충족해야 한다는 논리를 관철하게 되면 약정해제사유를 적어둔 취지가 몰각된다.

결국 약정해제사유는 채무불이행에 의한 계약해제사유와 구별하여 해당 약정사유가 발생하면 추가적인 요건충족 없이 즉시 계약해제가 가능하다고 해석하는 것이 타당하다.

다만, 계약서에 약정해제사유를 적고, 그 약정해제사유를 행사하는 방법 및 절차를 구체적으로 적어두었다면, 그 방법과 절차를 따라야 한다는 제한이 있을 뿐이라고 해석하는 것이 타당할 것이다.


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