글쓴이 : 황재홍
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    사업자금 지원 목적으로 분양계약을 체결한 자가 분양보증계약상 선의의 수분양자에 해당되나?

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    Q: 대한주택보증 주식회사와 A주식회사가 체결한 아파트 분양보증계약의 약관에서 ‘주채무자가 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무에 대하여는 보증채무를 이행하지 아니한다’고 정하고 있었는데, B가 A주식회사와 아파트 분양계약을 체결한 후 계약금 등을 납입하였으나 시공사인 C주식회사가 부도가 났습니다. 그런데 B는 A주식회사에 아파트 공사자금 등 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 분양계약을 체결하였거나 A주식회사에 분양계약 명의를 대여한 것일 경우, 대한주택보증 주식회사는 B에게 분양보증계약에 따른 분양보증책임을 부담하는지요?

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    A: 주택분양보증제도의 취지는, 사업주체가 주택의 완공 이전에 분양을 함으로써 발생할 수 있는 분양계약상의 의무를 이행하지 못할 위험에서 주택을 공급받고자 하는 선의의 수분양자를 보호하기 위한 것입니다.

    대법원은 이러한 주택분양보증제도의 취지에 비추어 금융기관에서 계약금 또는 중도금 대출을 받아 분양대금을 납부하는 등의 방법으로 사업주체에게 주택 공사자금 등 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자나 그에게 분양계약 명의를 대여한 자는 특별한 사정이 없는 한 주택분양보증제도의 보호대상이 되는 선의의 수분양자에 해당한다고 할 수 없고, 나아가 주택분양보증계약의 약관에서 ‘주채무자가 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무’에 관하여 보증회사가 보증채무를 이행하지 아니한다는 취지로 규정하고 있는 경우, 그는 바로 약관에서 정하는 ‘정상계약자가 아닌 자’에 해당한다고 보아야 한다고 판시하여(대법원 2013. 7. 12. 선고 2011다87914 판결), 대한주택보증보험 주식회사는 위와 같은 목적을 가지고 분양계약을 체결한 자에 대해 분양보증책임을 부담하지 않는다고 보았습니다.

    나아가 대법원은 위 판결에서 어떠한 수분양자가 사업주체에게 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자나 그에게 분양계약 명의를 대여한 자인지 판단기준과 관련하여, 분양계약의 체결 시기, 당시 당해 주택의 분양상황 및 사업주체 등의 자금 사정, 수분양자와 사업주체 내지 관련 업체와의 인적 관계, 분양대금의 출처와 지급관계, 특히 분양계약금의 출처가 사업주체 등과 관련되어 있는지 및 수분양자가 자기 자금으로 출연한 분양대금이 있는지, 당해 주택과 관련하여 사업주체 등이 허위 내지 차명계약 체결에 개입한 흔적이 있는지, 수분양자의 거주관계, 자력 및 당해 주택의 투자가치 등에 비추어 수분양자가 실제로 분양을 받을 만한 합리적인 동기가 있었는지 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다고 판시하였는바, 위와 같은 사정들에 비추어 B가 A주식회사에 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 분양계약을 체결하였거나 A주식회사에 분양계약 명의를 대여한 것이라면 대한주택보증 주식회사는 B에게 분양보증계약에 따른 분양보증책임을 지지 않는 것으로 판단됩니다.

     

    ◊ 이 글은 2013년 9월 2일자 <건설경제신문>에도 함께 실렸습니다.


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