글쓴이 : 정원
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    수개의 부동산에 대해 담보신탁계약 체결돼 있는 경우 우선수익자의 채권회수권한

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    1순위 우선수익권자가 채권회수 과정에서 특약 없으면
    후순위 우선수익권자 입장 고려할 필요 없다

    신탁(信託)은 신뢰를 기초로 자기 재산을 다른 사람에게 맡기는 것으로 신탁을 설정하는 자(위탁자)가 신탁을 인수하는 자(수탁자)에게 특정의 재산을 이전하고, 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위해 그 재산을 관리ㆍ처분하도록 하는 법률관계를 말합니다.

    특히 부동산개발사업에서 신탁은 널리 이용되고 있습니다. 신탁재산은 수탁자의 고유재산과 분리돼 관리될 뿐 아니라 위탁자의 재산권으로부터도 분리돼 독립성을 가지므로 신탁구조를 취하면 위탁자의 채권자에 의한 강제집행이나, 도산, 조세 등 법률상 위험으로부터 안전하게 사업을 수행할 수 있기 때문입니다.

    개발사업에서 자금을 대여하는 금융기관은 대체로 신탁재산이나 신탁수익에 대해 1순위 우선수익권을 취득하는 경우가 많은데 우선수익권의 효력, 행사방법에 관해서는 실무상 많은 논의가 있습니다만 판례가 정립돼 있지는 않습니다.

    오늘 살펴볼 판례는 우선수익권자가 수개의 신탁재산으로부터 채권을 회수할 때 후순위우선수익권자를 고려해야 하는지 등에 쟁점에 관한 사안입니다.

    부동산,아파트,주거

    A를 포함한 16인은 자신이 1/16씩 공유하는 11개 건물에 관해 Y신탁회사와 신탁계약을 체결했습니다. B건설사가 P은행과 Q은행에 부담하는 채무를 담보하기 위해 11개 건물을 신탁하며 채무불이행시 이를 환가, 정산해 신탁종료시 건물 소유권을 B건설사에 귀속하는 내용의 계약이었습니다.

    P은행과 Q은행은 1순위 우선수익자로 등재됐습니다. 이후 B건설사는 11개 건물 중 3개 건물(이하 ‘이 사건 건물’)에 제2순위 우선수익자로 원고를 추가하는 신탁계약을 체결했습니다. 신탁계약 특약사항에는 신탁회사(수탁자)는 이 사건 부동산 또는 나머지 8개 부동산의 처분대금으로 2순위 우선수익자의 채무가 완제될 수 있도록 제2순위 우선수익자에게 최대한 협조해야 한다는 조항이 있었습니다.

    이후 8개 건물이 처분됐는데 처분대금 24억원 중 11억원만 1순위 우선수익자에게 배분되고, 나머지는 B건설사에 배분됐습니다. 이후 이 사건 건물 중 2개에 대해 다시 공매가 됐는데 1순위 우선수익자인 은행에 배분하자 원고에게 배분할 돈은 남지 않았습니다. 그러자 원고가 신탁회사 등을 상대로 원고의 2순위 우선수익권이 침해되지 않도록 금액을 배분했어야 하는데 그렇게 하지 않고 B건설사에 배분함으로써 원고의 우선수익권을 침해했다며 손해배상청구의 소를 제기했습니다.

    서울고등법원은 신탁사는 특약사항의 취지를 고려해 원고의 채권변제 가능성이 침해될 위험성을 최소화하는 방향으로 노력할 신의칙상 보호의무를 부담하는데 Y신탁회사가 이러한 의무를 위반해 B건설사에 처분대금을 배분함으로써 원고의 우선수익권을 침해했다고 판단했습니다.

    그러나 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 “최대한 협조한다”는 것은 당사자가 그러한 의무를 법적으로 부담하지는 않고 다만 사정이 허락하는 한 그 이행을 하겠다는 취지에 불과한 것이므로 Y신탁회사가 원고에게 원고의 우선수익금이 변제되도록 책임지겠다는 의미로 해석할 수 없으며, 사실관계를 볼 때 Y신탁회사가 원고의 우선수익권을 침해했다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다.

    나아가 원고는 은행들에 대하여도 자신의 우선수익권을 침해해 부당이득을 얻었다는 취지로 주장했는데 대법원은 “채무자 소유의 수 개의 부동산에 관하여 채권자들을 선순위 또는 후순위 우선수익자로 한 담보신탁계약이 체결돼 있는 경우 당사자 사이의 약정 등 특별한 사정이 없는 한, 선순위 우선수익자가 어느 부동산의 처분대금에서 자신의 채권을 회수함에 있어 각 부동산에 존재하는 후순위 우선수익자들 사이의 형평까지 고려해야 할 제약을 받는다고 볼 수 없다”고 판시했습니다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다79347 판결).

    특약이 없는 이상 1순위 우선수익권자가 자신의 채권회수 과정에서 후순위 우선수익권자의 입장을 고려할 필요가 없다는 것입니다.

     

    ◊ 이 글은 2013년 8월 12일자 국토일보 <건설부동산 판례> 칼럼에도 함께 실렸습니다.


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