글쓴이 : 이승주
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깡통 주택과 깡통 전세(부동산 법률상식 14)

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주택 가격이 많이 떨어지다 보니 주택을 담보로 대출을 해준 은행도 대출금 회수가 어려운 경우가 발생하고 있다.

제1금융권 보다는 저축은행과 같은 제2금융권에서 이런 문제가 발생하는 경우가 있는데, 이를 시장에서는 ‘깡통 주택’이라고 부른다.

그렇다면 ‘깡통 전세’란 무엇인가?

주택을 임차할 때 중개사를 통해 주택의 등기부(등기사항증명서)를 확인하게 되는데, 해당 주택을 담보로 은행이 대출을 해준 경우가 많다.

상담을 하다보면 등기부상의 은행대출의 의미를 전혀 모르는 분들도 생각보다 많다.

주택을 임차하면서 등기부를 확인해서 은행 대출이 있다면, 주택 소유자의 채권자가 주택을 경매에 부쳤을 때 은행이 먼저 배당금을 가져가고 나서 확정일자를 갖춘 임차인이 배당을 받게 된다.

선순위 은행이 배당받고 남은 금액이 보증금에 미치지 못하는 주택이 바로 ‘깡통 전세’다.

그렇다면, ‘깡통 전세’를 피할 방법은 없을까?

정상적 경기상황에서는 은행의 실담보와 임차인의 보증금의 합계가 주택가격의 70%선 안으로 들어온다면 ‘깡통 전세’의 위험에서 벗어날 수 있다고 일반적으로 설명한다.

예를 들어보자.

시가 2억원의 주택을 임차하는데, 등기부를 확인해 보니 은행대출의 채권최고액이 3천 9백만원이라면, 은행의 실채권액은 3천만원 정도일 가능성이 높다(은행은 대체로 실채권액의 120% 내지 130%선에서 채권최고액을 결정).

그런데 2억원의 70%는 1억 4천만원이 된다. 따라서 이러한 주택은 1억 4천만원에서 은행의 실채권으로 추정되는 3천만원을 뺀 1억 1천만원 이하가 적정 보증금이 된다.

그런데 주택가격이 하락하면서 위와 같은 공식이 깨지고 있는 것이다.

또한 주택에 대한 매매수요가 없어지고 전세수요가 폭증하다보니, 위와 같은 내용을 아는 경우라도 임차인 마음대로 70%내의 보증금을 제시하고 전세를 얻기도 불가능한 상황이 되고 있다.

그렇다면 보증금 확보를 위한 다른 방법은 없는가?

최근에는 경기상황 때문에 이사를 와서 임대차계약을 새로 체결하기 보다는 기존 임대인과 재계약을 체결하는 경우가 많다.

재계약을 체결하면서 위에서 설명한 70% 선을 넘기는 경우가 있는데, 이런 경우라면 어느 정도 신뢰관계도 형성된 것으로 볼 수 있어, 임대차계약서상 보증금반환채권에 대한 연대보증을 요구할 수 있고, 이를 받아들이는 임대인도 있다.

연대보증을 받을 때 재력 있는 사람을 연대 보증인으로 세우는 것이 필요하겠지만, 쉽지는 않을 것이므로 최소한 임대인의 배우자의 연대보증이라도 받아 둘 수 있다면 도움이 될 수 있다.

상담을 하면서 늘 하는 말이지만 법률은 상대적인 것이어서 내 재산 보전을 위한 완벽한 방법은 없는 것 같다.


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