글쓴이 : 이승주
  • 변호사
  • 티에스 법률사무소
  • 민사법
연락처 : 02-3477-0681
이메일 : lsju70@hanmail.net
홈페이지 : blog.naver.com/lsju70
주소 : 서울 서초구 서초동 1598-3 (서초르네상스오피스텔 901호)
소개 : 부동산전문변호사 / 부동산학 석사 / 부동산써브 전문가 칼럼리스트 / (전)동국대 법대 강사(민사집행법) (현) 건국대 부동산대학원 강사(부동산권리분석론)/ 저서: 나는 아내보다 권리분석이 좋다(다산북스), 이야기채권회수(다산북스)

이 포스트는 1명이 in+했습니다.

상가임대차계약 해지의 요건(부동산법률상식 12)

1

상가를 임대차하는 경우 각 지역에 따른 환산보증금 요건이 충족되면 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’)이 적용되고, 환산보증금 요건이 충족되지 않으면 민법이 적용된다(서울을 예로 들 경우 환산보증금 3억원까지 상임법 적용).

상임법이 적용되는 경우 월세 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지하려면 2회분 연체를 해야 되는지 아니면 3회분 연체를 해야 되는지 혼동하는 분들을 많다.

계약민법에는 임대차의 경우 차임 2기 연체(월세 2회분의 연체)를 할 경우 계약해지를 할 수 있다고 규정하고 있는데, 상임법이 적용되는 경우에도 월세 2회분의 연체가 될 경우 상가임대차계약을 해지할 수 있는지 아니면 3회분 연체가 되어야 임대차계약을 해지할 수 있는지 혼동하는 것이다.

이와 같은 혼동이 일어나는 이유는 상임법상의 계약갱신요구를 인정하지 않는 사유로 ‘차임 3기 연체사실’이 있기 때문인 것으로 보인다.

그러나, 상임법에는 차임연체로 인한 계약해지 조항이 없기 때문에 차임연체로 계약을 해지하려는 임대인은 민법에 의해 계약을 해지할 수 있다.

결국 상가 임차인이 2회분 이상 월세를 연체한다면 상임법이 적용되는 사안이라도 계약을 해지할 수 있게 된다.

따라서, 주택임대차, 민법이 적용되는 상가임대차, 상임법이 적용되는 상가임대차 모두 임차인이 2회분의 월세를 내지 않으면 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하면 그 즉시 해지의 효력이 생긴다(즉시해지).

다만, 특약으로 3회분 이상 월세를 납부하지 않은 경우 계약을 해지할 수 있다고 약정해지사유를 만들어 두었다면 그 약정에 따르면 될 것이다.

그렇다면 1회분의 월세를 납부하지 않으면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 특약을 하였다면 어떨까?

이런 경우는 무효가 된다.

민법 제652조는, 임차인이 차임 2기 연체 시 계약해지를 규정한 민법 제640조를 임차인을 위한 편면적 강행규정으로 적시하고 있기 때문이다.


Comment

You must be logged in to post a comment.

  • 글 잘 읽고 있었습니다. 그럼 궁금한 게 있는데, 해지권의 효과가 발생하려면 임대인은 임차인에게 2기 연체 상태 중에 내용증명등의 최고를 해야하는 건가요?? 요지는 2기 연체사실이 발생하였는데 임대인이 임차인에게 내용증명등의 의사표시를 미처하지 못한 채로 몇일이 경과하였는데 임차인이 밀린 차임을 지급하여 차임의 연체분이 2기가 되지 못한 상태에서 임대인이 해지권을 행사할 수 있는 방법이 있는지. 궁금합니다. 이 변호사님 !!

  • loading..