글쓴이 : 이승주
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법무부가 발표한 주택임대차표준계약서 해설(부동산법률상식 11)

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법무부는 최근(2013. 7. 22.) 국토교통부, 서울시, 학계 전문가 등과 함께 주택임대차계약서 자체로 계약체결시부터 종료시까지 법의 보호를 받기 위하여 무엇을 어떻게 해야 하는지 알 수 있는 “주택임대차표준계약서”를 배포하였다.

기존에 통용되던 “부동산임대차계약서”의 경우 “① 부동산의 표시 및 계약 내용 ② 존속기간 ③ 용도변경 및 전대 등 ④ 계약의 해지 ⑤ 계약의 종료 ⑥ 계약의 해제 ⑦ 채무불이행과 손해배상 ⑧ 중개수수료 ⑨ 중개대상물 확인ㆍ설명서 교부 등”의 목차로 구성되어 있었다.

반면, 법무부가 배포한 “주택임대차표준계약서”는 “① 임차주택의 표시 및 계약내용(중요사항 확인) ② 계약의 시작(㉠ 입주전 수리 ㉡ 임차주택의 인도 ㉢ 임차주택의 사용ㆍ관리ㆍ수선) ③ 기간의 연장(㉣ 묵시적 갱신 등 ㉤ 합의에 의한 재계약) ④ 계약의 종료 및 중개수수료 등(㉥ 계약의 해제 ㉦ 채무불이행과 손해배상 ㉧ 계약의 해지 ㉨ 계약의 종료 ㉩ 비용의 정산 ㉪ 중개수수료 등 ㉫ 중개대상물 확인ㆍ설명서 교부)”로 구성되어 있다.

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법무부가 배포한 “주택임대차표준계약서”의 가장 큰 특징은 주택임대차와 관련하여 소송 내지 소송 외에서 그 동안 분쟁이 되어 왔던 많은 문제를 계약서에 대폭 편입시킨 것이다.

즉, 등기부로는 체납국세와 다가구 주택의 선순위 보증금 현황을 확인할 수 없었는데, 계약서에 “미납국세”와 “선순위 확정일자 현황”란을 별도로 둠으로써 임차인이 임대차계약을 체결하기에 앞서 임대인의 미납국세와 선순위 확정일자를 갖춘 임차인의 존재 여부를 확인할 수 있도록 하였다.

또한 계약 존속 중 임대인과 임차인 사이에 수리비에 대한 특약을 할 수 있는 특약란을 별도로 둠으로써 수리비와 관련된 분쟁을 사전에 예방할 수 있도록 배려하였다.

그리고 계약서 중간 중간에 정보제공 차원에서 “참고사항”란을 두어 보증금을 합의로 증액한 경우에 별도로 확정일자를 받아야 증액된 보증금에 대한 배당(순위에 따른 우선변제)이 이루어질 수 있다는 취지와 계약종료에도 불구하고 임대인이 보증금을 주지 않으면 임차인 독자적으로 임차권등기명령에 의한 임차권 등기가 가능하다는 취지 등을 계약서에 적시하였다.

뿐만 아니라, 임차인이 확정일자를 받은 날 임대인이 대출로 인한 근저당권을 설정할 경우 임차인이 근저당권에 배당순위에 있어 밀리게 되는 상황을 고려하여 특약 란에 이와 같은 내용을 적을 수 있도록 유도하는 문구를 삽입하는 등 주택임대차에서 분쟁이 되었던 많은 내용을 임차인 내지 임대인이 알고 계약을 하도록 기존 계약서의 내용을 대폭 보강하였다.

다만, 법무부가 배포한 “주택임대차표준계약서”가 자리를 잡기까지는 많은 노력이 필요할 것으로 보인다.

기존 계약서에서 가장 심각한 문제 중에 하나는 등기부에 나타나지 않는 선순위 문제였는데, 중개사나 임차인이 임대차계약을 체결하면서 임대인의 납세증명원의 제공을 요구하거나, 임차인이 임대인의 미납국세현황을 확인하기 위해 임대인의 동의를 요구할 경우 과연 임대차계약이 순조롭게 이루어질 수 있는지 의문이 들기 때문이다.

그뿐만 아니라 다가구 주택을 임차하는 임차인이 임대인에게 다른 임차인의 보증금 액수 등을 확인받아 계약서에 그와 같은 내용을 적시하는 것도 그동안의 거래 관례를 고려할 때 쉬운 일은 아닐 것이다.

따라서, 좋은 취지에서 도입된 법무부의 “주택임대차표준계약서”가 자리를 잡으려면 정부의 적극적인 홍보와 관련업계(공인중개사, 변호사, 법무사 등)를 통한 지속적이고 적극적인 노력이 필요할 것이다.

기존 임대차계약서를 많이 보게 되는 필자는 특히 “채무불이행과 손해배상”이라는 조항을 근거로 소송을 제기하거나 상담을 하는 경우가 많다.

“채무불이행과 손해배상” 조항의 내용은 계약 당사자 일방이 채무불이행을 할 경우 상대방에게 일정기간을 주고 이행을 촉구하였음에도 불구하고 상대방이 채무불이행을 계속할 경우 계약을 해제할 수 있고, 손해가 있다면 손해를 배상할 수 있다는 규정이 일반적이다.

이때 중개업계에서 사용되는 기존 임대차계약서는 두 가지로 구분되는데, 채무불이행에 대한 손해배상의 기준을 계약금으로 적어 둔 계약서와 손해배상에 대한 기준을 적어두지 않은 계약서가 그것이다.

손해배상기준을 계약금으로 적어둔 계약서는 손해배상 예정조항으로 해석되어 상대방이 채무불이행을 하여 계약해제요건이 충족되면 손해액을 입증할 필요 없이 계약금에 상당하는 금액을 손해배상액으로 청구할 수 있는 반면, 손해배상기준을 적어두지 않은 계약서에 의할 경우 손해액을 입증해야 하는 차이점이 있다.

법무부가 배포한 “주택임대차표준계약서”는 기존 계약서와 마찬가지로 “채무불이행과 손해배상”이라는 타이틀의 조항이 있지만, 손해배상의 기준을 적어 두지는 않았다.

따라서, 계약위반의 경우 계약금 상당액을 청구하기 위해서는 계약당시 채무불이행에 대한 손해배상의 기준은 계약금으로 한다는 취지의 특약을 별도로 적어두어야 할 것이다.

상담을 하다보면 “해약금에 의한 계약해제”관련 조항과 “채무불이행 및 손해배상” 조항을 혼동하여 계약서의 문구에 상관 없이 채무불이행을 할 경우 당연히 계약금 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있다고 착각하는 경우가 많고, 그런 생각이 오히려 일반적이다.

기존의 임대차계약서도 손해배상의 기준을 계약금으로 적시한 계약서가 오히려 많은 것으로 보이므로 이번에 법무부가 배포한 “주택임대차표준계약서”의 “채무불이행과 손해배상”조항에 손해배상의 기준을 명시하지 않은 부분에 아쉬움이 남는다.

 


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