글쓴이 : 정원
  • 변호사
  • 법무법인 지평
연락처 : 02-6200-1750
이메일 : wjeong@jipyong.com
홈페이지 : http://www.jipyong.com
주소 : 서울 서대문구 충정로 60 KT&G 서대문타워 10층
소개 : 법무법인 지평에서 소송파트 및 건설·부동산팀 소속으로서 건설·부동산에 관한 분쟁 및 자문업무를 전문으로 수행하고 있습니다.

이 포스트는 0명이 in+했습니다.

    목록이 없습니다.

    주택분양보증의 보호대상이 될 수 없는 비정상적 분양계약

    0

    차명계약자 동원 등 비정상적인 분양계약은 ‘분양보증제도’ 보호대상 될 수 없다

    몇 해 전 한 건설회사에 대한 검찰수사 과정에서 해당 회사가 자금 조달 목적으로 차명계약자를 동원해 다수의 허위 분양계약을 체결한 사실이 드러났습니다. 이처럼 실제 분양받을 의사가 없는 사람들에게 일정한 대가를 지급하고 체결한 분양계약이 분양보증제도의 보호 대상이 될 수 없다는 것은 분명합니다.

    주택분양보증제도는 사업주체가 주택의 완공 이전에 분양을 함으로써 발생할 수 있는 분양계약상의 의무를 이행하지 못할 위험으로부터 주택을 공급받고자 하는 선의의 수분양자를 보호하기 위한 제도이기 때문입니다. 문제는 선의의 수분양자를 구별하는 것이 그렇게 쉽지 않다는 데 있습니다.

    실제 위 사건에서 대한주택보증은 차명계약자 외에도 해당 건설회사가 임직원과 협력업체 임직원들에게 분양한 경우도 모두 비정상적인 계약이라고 간주해 보증금 지급의무를 부인했습니다.

    이에 대해 하급심에서 엇갈린 판결들이 지속되던 중 2011년 대법원이 협력업체 임직원 등을 선의의 수분양자로 볼 수 없다는 취지로 판시함으로써 해당 사건은 일단 법률적으로는 어느 정도 마무리된 상태입니다.

    하지만 실무상 현재도 이루어지고 있는 임직원 분양이나 협력업체 분양 중 어떠한 것이 진정한 분양이고 어떠한 징표를 갖추면 비정상적인 분양으로 판단되는지 명확한 기준을 찾기 어려운 것이 현실입니다.

    이와 관련해 최근 대법원이 주택분양보증제도의 보호대상이 될 수 있는 분양계약인지에 관해 비교적 상세한 판시를 한 사례가 있어 소개하고자 합니다.

    아파트,주택,부동산,건물,주거,재계발

    사안은 이렇습니다.

    A회사가 시행하고, B회사가 시공하는 아파트를 Y가 분양받았습니다. 분양계약 상 정해진 계약금 4,180만원 중 1,000만원은 Y가 A로부터 차용해 납부했고, 나머지 3,180만원은 A가 Y를 대신해 납부했습니다. 이후 Y는 은행으로부터 중도금대출을 받아 중도금을 납입했고 중도금 이자를 납입해 왔습니다. 이후 시공사가 부도가 나 보증사고가 발생했습니다.
    대한주택보증은 수분양자들에게 분양대금을 돌려주는 환급이행을 실시했는데 Y는 비정상적인 계약자라면서 분양대금을 환급해 주지 않았습니다.

    서울고등법원은 분양률을 높이기 위해 분양대금 중 일부를 대납해 주는 방식의 분양이 이루어지고 있으므로 계약금을 대납해 준 사실만으로 비정상적인 계약으로 볼 수 없고, Y가 중도금대출이자를 납부해온 사정 등에 비추어 Y를 비정상적인 계약자라고 볼 수 없다고 판시했습니다. Y도 분양보증의 보호대상이라고 판단한 것입니다.

    하지만 대법원은 달리 판단했습니다. 대법원은 분양실적이 극히 저조한 상태라서 Y가 투자가치 등을 고려해 아파트를 구매했다고 보기 어렵고 특히 Y가 시공사인 B의 개발사업팀 과장으로 근무하면서 현장관리 및 분양대금관리 업무를 직접 담당하고 있어 A와 B의 자금거래 상황을 잘 알고 있었던 사실, 계약금을 대납한 다른 수분양자들의 경우 대납사실에 관한 확인서를 제출받았는데도 Y에게는 제출받지 않은 사실, 서울에 주소를 둔 Y가 거주할 목적으로 마산시 소재 아파트를 분양받았을 것으로 보이지 않고 달리 투자가치가 있어 보이지도 않는 점을 고려할 때 비정상적인 분양계약으로 보아야 한다고 판시했습니다(대법원 2013. 7. 12. 선고 2011다87914 판결).

    위 대법원 판결에 의할 때 시행사나 시공사의 자금 사정 등을 잘 아는 임직원이나 협력업체 직원이 분양을 받을 때는 분양보증제도의 보호를 받기 어렵다는 점을 충분히 감안해야 할 것입니다.

     

    ◊ 이 글은 2013년 7월 22일자 국토일보 <건설부동산 판례> 칼럼에도 함께 실렸습니다.


    Comment

    You must be logged in to post a comment.

    loading..