글쓴이 : 이동신
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    천공(天空)조망권 침해와 보상

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    Q : 대도시 중심가에 위치한 A 시장의 재개발조합은 시장 건물이 노후화되지 기존 건물을 철거하고 그 자리에 주상복합건물을 신축, 분양하기 위하여 건물 신축 공사를 완료하였습니다. 그런데 인접한 아파트 건물의 소유자 또는 임차인들은 그 아파트들의 천공률(아파트나 주택의 거실창 면적에서 하늘이 보이는 면적 비율)이 평균 25% 가량 감소되었고, 그 인접 건물에서 보아 ‘사람의 신체를 구분할 수 있는 정도’가 되어 자신들의 사생활이 침해된다고 하며 그 재개발조합을 상대로 손해배상을 청구하겠다고 있습니다. 그 재개발조합은 어떤 기준에 따라 그 손해배상 청구에 대한 책임을 지게 되는지요.

    아파트,주택,부동산,건물,주거

    A : 우선 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다72485 판결은 “건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지 상의 주택이나 아파트 소유자가 수인한도를 넘어서는 일조장해를 받고 있음은 물론 시야차단으로 인한 압박감(개방감의 상실) 등도 그 수인한도를 넘어서는 경우에는, 일조장해, 시야차단으로 인한 압박감 등과 같은 생활이익의 침해로 인하여 발생한 재산적 손해의 항목 중 토지ㆍ가옥의 가격 저하에 의한 손해를 부동산 감정 등의 방법으로 산정함에 있어서 일조장해 뿐만 아니라 개방감의 상실 등과 상당인과관계가 있는 정상가격의 감소액도 아울러 평가하여야 할 것이다(대법원 1999. 1. 26. 선고 98다23850 판결 참조).”고 판시한 바 있습니다.

    또 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결에서는 “일조 장해, 사생활 침해, 조망 침해, 시야 차단으로 인한 압박감, 소음, 분진, 진동 등과 같은 생활이익에 대한 침해가 사회통념상의 수인한도를 초과하여 위법한지를 판단하고 그에 따른 재산상 손해를 산정함에 있어서는, … 원칙적으로 개별적인 생활이익별로 침해의 정도를 고려하여 수인한도 초과 여부를 판단한 후 수인한도를 초과하는 생활이익들에 기초하여 손해배상액을 산정하여야 하며, …”라고 판시하였습니다.

    위 대법원판례들에서 보듯이 그와 같은 천공조망의 이익이나 사생활상 이익의 침해가 위법한지 여부는 제반 사정을 고려하여 사회통념상 객관적으로 수인(受忍)한도를 초과하는지 여부에 따라 판단됩니다.

    따라서 단순히 천공률이 일부 감소되었다거나 사생활이 다소간 제약된다고 하여 곧바로 손해배상책임을 지게 되는 것은 아니고, ① 그 인접 건물이 건축 관계 법령상의 건축기준에 관한 규제를 위반하였는지 여부, ② 위 시장건물과 아파트가 위치하고 있는 곳의 지역적 특성, 위 시장건물의 노후 정도에 비추어 재개발 추진 및 그 재개발시 고층 건물이 들어설 것이 예견되고 있었는지 여부, ③ 커튼 설치 등 그리 큰 비용을 들이지 않고 통상적인 방법으로 사생활 침해의 방지가 가능한지 여부 등의 제반 사정을 고려하여 사회통념상 도저히 수인할 수 없는 정도라고 판단되어야 그 책임이 인정될 것입니다.

     

    ◊ 이 글은 2013년 7월 15일자 <건설경제신문>에도 함께 실렸습니다.


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