글쓴이 : 정원
  • 변호사
  • 법무법인 지평
연락처 : 02-6200-1750
이메일 : wjeong@jipyong.com
홈페이지 : http://www.jipyong.com
주소 : 서울 서대문구 충정로 60 KT&G 서대문타워 10층
소개 : 법무법인 지평에서 소송파트 및 건설·부동산팀 소속으로서 건설·부동산에 관한 분쟁 및 자문업무를 전문으로 수행하고 있습니다.

이 포스트는 0명이 in+했습니다.

    목록이 없습니다.

    부동산에 대해 상사유치권을 행사할 수 있는지

    0

    대법원, ‘부동산 상사유치권 성립한다’ 판시
    단 광범위 인정시 매수인 또는 근저당권자 ‘손해’ 우려

    유치권은 다른 권리를 제치고 사실상 최우선 변제를 받을 수 있는 권리이므로 실무상 중요한 의미를 갖습니다. 유치권이 성립하는 부동산을 매수한 사람이나 근저당권자의 경우 유치권 성립으로 예상하지 못한 손해를 입을 위험이 있는 반면 유치권자 입장에서 유치권은 채권의 만족을 얻을 수 있는 가장 유력한 담보입니다.

    얼마 전 칼럼에서 상사유치권의 성립 범위에 관한 판례를 소개했었는데, 최근 대법원이 상사유치권에 관해 의미 있는 판결을 선고해 이를 소개하고자 합니다.

    사안은 이렇습니다.

    아파트,주택,부동산,건물,주거,재계발,공사

    A지역주택조합은 B건설사에 도로공사를 도급주었는데 계약이행 과정에서 분쟁이 발생하자 B건설사와 도급계약을 해제하고 도로 부지의 인도를 구하는 소송을 제기했습니다. 이에 대해 B건설사는 대여금채권 등을 피담보채권으로 상사유치권을 행사한다고 주장했습니다(도로공사에 대한 공사대금채권을 근거로 민사유치권 성립을 주장할 수 있는데 A지역주택조합이 도로공사 공사대금은 모두 지급해 민사유치권이 성립할 수 없었습니다).

    1심 법원은 B건설사의 상사유치권 행사 주장을 받아들였습니다. 그러나 서울고등법원은 부동산에 대해서는 상사유치권이 성립하지 않는다고 판단했습니다. 상사유치권 제도는 ‘상거래에 있어서 별도의 담보권 설정절차 없이도 채권자가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 담보로서 유치할 수 있게 하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제함으로써 채권자의 이익을 보호하고 거래의 원활을 도모하고자 하는 제도’로 “점유를 본래의 공시방법으로 하는 동산과는 달리 등기를 공시방법으로 하는 부동산의 경우 당사자 사이에 부동산의 점유가 이전되었다는 사실만으로 이를 쌍방 간 상행위로 인하여 발생된 모든 채권의 담보로 제공하려는 의사가 있었다고 보기 어렵고, 민사유치권과는 달리 피담보채권과 목적물의 견련성을 요건으로 하지 않는 상사유치권을 부동산에 대하여도 인정하게 되면 부동산 거래의 안정을 심각하게 훼손하고 부동산 공시제도의 근간을 뒤흔들게 되므로, 위 조항에 의한 상사유치권의 목적물인 ‘물건’에 부동산은 포함되지 않는다”고 판시했습니다(서울고등법원 2012. 4. 12. 선고 2011나25031ㆍ25048 사건).

    그런데 대법원은 최근 서울고등법원 판결을 파기했습니다. 대법원은 상사유치권과 민사유치권에 차이가 있는 것은 맞지만 “민사유치권과 마찬가지로 그 목적물을 동산으로 한정하지 않고 ‘물건 또는 유가증권’으로 규정하고 있는 점에 비추어 보면 상사유치권의 대상이 되는 물건’에는 부동산도 포함된다고 보아야 한다”고 판시했습니다(대법원 2013. 5. 24. 선고 2012다39769ㆍ39776 판결).

    상법의 문리적 해석 상 부동산을 배제할 이유가 없다고 본 것입니다.

    그 동안 상사유치권이 부동산에 대해도 성립하는지 실무상 논란이 있었습니다. 하급심 법원은 대체로 상사유치권이 부동산에 대하여도 성립한다는 전제 하에 피담보채권이 상행위로 발생한 채권인지 여부 등에 따라 성립을 제한하려는 경향을 보이는 판결례도 있었습니다.

    반면 일본의 일부 하급심에서 부동산에 대한 상사유치권 성립을 부정하는 것 등을 논거로 상사유치권이 부동산에는 성립하지 않는다는 비판론도 상당했습니다. 그런데 대법원이 명시적으로 부동산에 대하여도 상사유치권이 성립한다고 판시함으로써 문제를 정리한 것입니다.

    다만 부동산에 대하여도 상사유치권이 광범위하게 인정될 경우 매수인 또는 근저당권자 등이 예상하지 못한 손해를 입을 수 있어 거래의 안전을 해할 우려가 커지는 것은 사실입니다.

    부동산 점유를 취득한 경위가 상행위로 인한 것이 아니라거나 피담보채무가 상행위로 발생한 채권이 아니라는 등의 접근으로 상사유치권의 성립 범위를 합리적으로 제한하려는 해석론이 대안이 될 수 있을 것이라고 생각합니다.

     

    ◊ 이 글은 2013년 6월 21일자 국토일보 <건설부동산 판례> 칼럼에도 함께 실렸습니다.


    Comment

    You must be logged in to post a comment.

    loading..