글쓴이 : 이규봉
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    연체차임의 임대차보증금 공제

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    아파트,주택,부동산,건물,주거,재계발

    Q: A는 1995년 초 B와 아파트를 임대하는 임대차 계약을 체결한 뒤 그 차임채권을 C에게 양도하고 B에게 그 채권양도를 통지하였습니다. 그 후 B는 1995년 11월분 이후의 차임을 지급하지 않았고 A는 2008. 7. 7. 2기 이상의 차임의 연체를 이유로 위 임대차 계약을 해지하였습니다. 아파트의 명도를 구하는 A의 청구에 대하여 B는 임대차보증금의 반환을 청구하였고 A는 위 임대차보증금에서 연체된 차임채권 전부가 공제되어야 한다고 주장하였습니다. 이 경우 B는 소제기일로부터 역산하여 3년(차임채권의 소멸시효기간) 이전에 발생한 차임은 임대차보증금에서 공제되어서는 안 된다고 주장할 수 있을까요?

    A: 대법원판례는 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이라고 보고 있고(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323,8330 판결 등), 이에 따라 이 사안과 유사한 사건에서 청주지방법원은 1995년 11월분부터의 모든 연체차임이 피고들의 각 임대차보증금에서 공제된다고 판단하였습니다.

    그러나 최근 대법원은 위 청주지방법원의 판결을 파기환송하면서 임대차계약 종료 전의 연체차임은 공제 등의 의사가 없는 경우 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니라고 판시하였습니다.

    즉 위 대법원판결은 임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 그 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있으므로, 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등의 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니라고 보고 있습니다(대법원 2013. 2. 28. 선고 20141다49608, 49615 판결). 더 나아가 위 대법원판결은 임대인이 차임채권을 양도하는 등의 사정으로 인하여 차임채권을 가지고 있지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차 계약의 종료 전에 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 할 수 있는 권한이 있다고도 할 수 없다고 보고 있습니다.

    결론적으로 A는 임대차 계약 종료 전에 B에게 연체차임을 임대차보증금에서 공제한다는 의사를 표시한 바 없고, 나아가 차임채권을 C에게 양도한 이상 연체 차임을 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 할 수 있는 권한이 있다고도 할 수 없습니다. 따라서 A는 시효로 소멸한 연체차임은 B의 임대차보증금에서 공제할 수 없습니다.

    한편 A는 B에 대한 차임채권이 소멸시효완성 전에 상계할 수 있었으므로 민법 제495조에 따라 임대차보증금반환채권과 상계한다고 주장할 여지가 있으나, 차임채권이 C에게 양도된 이상 차임채권자와 임대차보증금반환채무자가 달라져 차임채권의 시효 완성 당시 차임채권과 임대차보증금반환채권이 상계적상에 있었다고 볼 수 없습니다.

    ◊ 이 글은 2013년 5월 6일자 <건설경제신문>에도 함께 실렸습니다.


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