글쓴이 : 박상민
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    공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률상 ‘건축물의 중개’ 범위

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    아파트,주택,부동산,건물,주거,재계발

    Q: 아파트건축조합이 신축한 아파트의 조합원분양세대 중 분양이 해지된 세대가 발생하여, 이에 관하여 공인중개사 A의 중개로 아파트 시행사와 위 세대를 분양받기로 하는 계약을 체결하고 분양대금을 완납하였습니다. 그러나 시행사의 이중계약으로 인해 동․호수를 배정받지 못하여 결국 위 세대에 대한 소유권을 취득하지 못하게 되었고, 이에 A와 공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구하고자 합니다. 그런데 위 협회는, 위 세대가 동․호수가 특정된 것이 아니므로 A의 중개는 ‘분양권’에 대한 것일 뿐 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조 제2호의 ‘건축물’의 중개행위가 아니라는 이유로 손해배상을 거절하고 있는데, 이러한 주장이 타당할까요.

    A: 기존에 대법원은, 아파트의 특정 동․호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후에는 그 특정 아파트가 완성되기 전이라도 이에 대한 거래를 중개하는 것은 건축물의 중개에 해당한다는 입장을 확립해 왔습니다(대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결 등). 그러나 이 사건의 경우 중개대상물인 조합원분양 해지 세대가 동․호수도 특정되지 않은 추첨 전의 상태였다는 점에서 차이가 있습니다.

    이에 대하여 최근 대법원은, 건축 예정인 아파트에 대한 분양권은 분양세대수가 확정되었다고 하더라도 동․호수가 특정되지 아니한 이상 당초 예정과 달리 아파트 건축 자체가 이루어지지 않을 가능성이 있으므로 아직까지는 수분양자가 될 수 있는 지위 정도에 불과하다고 할 것이어서 이러한 분양권을 중개하는 것은 위 법이 말하는 ‘건축물’의 중개 행위에 해당하지 아니한다고 판시하였습니다.

    그러나 만약 장차 예정된 동․호수의 추첨이 분양대상 세대들을 특정 피분양자에 대한 분양 목적물로 확정하여 주는 절차에 불과하고 피분양자가 아파트를 분양받는 것 자체가 당연히 보장되어 있을 뿐만 아니라, 아파트 전체의 건축이 완료됨으로써 분양 대상이 될 세대들이 객관적으로 존재하여 현실적인 제공이 가능한 상태에 있는 등 분양 대상물이 상당히 구체화되어 있었다면, 이에 대한 거래를 중개하는 것은 위 법의 ‘건축물’의 중개 행위에 해당한다고도 보았습니다(대법원 2013. 1. 24. 선고 2010다16519 판결).

    따라서 이 사건의 경우, ① 동․호수 추첨이 형식적인 절차일 뿐 피분양자들이 대상 아파트를 분양받는 것 자체가 보장되어 있었고, ② 대상 아파트 전체의 건축이 완료되고 분양 대상 세대가 객관적으로 존재하여 현실적인 제공이 가능한 상태에 있었다면, A의 행위는 위 법이 말하는 ‘건축물’의 중개에 해당한다고 볼 수 있을 것입니다. 따라서 A의 위 법상 중개행위로 인하여 거래당사자가 입은 손해를 배상하기로 하는 공제계약을 체결한 위 협회로서는 손해배상의 책임을 면할 수 없습니다.

    다만 위와 같은 분양방법은 매우 이례적이라는 점에서, 분양계약자도 그 거래상 요구되는 주의를 게을리하였다고 판단될 경우 과실상계가 인정되어 손해배상액이 감경될 가능성은 있습니다. 실제 사례에서도 대법원은 손해의 50% 상당을 제한하였습니다. 따라서 분양계약자로서는, 계약체결과정에서나 대금지급 전에 시행사가 위와 같은 방법으로 이중계약을 체결하고 있지는 않은지, 동․호수 추첨일에 해당 세대를 차질 없이 분양받을 수 있는 것인지 등을 반드시 체크하여야 할 것입니다.

     

    ◊ 이 글은 2013년 4월 15일자 <건설경제신문>에도 함께 실렸습니다.


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