글쓴이 : 박진경
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    집합건축물대장의 등록이나 구분건물 표시에 관한 등기가 없어도 구분소유가 성립되나?

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    아파트,주택,부동산,건물,주거,재계발,건설현장

    Q: A사는 자신이 소유하는 甲토지에 대하여 B사와 신탁계약을 체결하고 B사 앞으로 신탁등기를 경료하고자 합니다. 그런데 B사가 甲토지를 살펴보니 현재 A사가 甲토지 위에 아파트를 신축 중이며 아직 완공된 것은 아니지만 상당수 층이 구분건물의 형태를 갖춘 것으로 보이고 이미 위 아파트에 관하여 분양계약을 체결했다는 점을 알게 되었습니다. A사는 아직 위 아파트에 대하여 집합건축물대장에 등록하지는 않았는데 B사는 甲 토지에 대하여 신탁등기를 경료받을 수 있을까요?

    A: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”) 제20조 제2항에 따르면 구분소유자는 규약으로 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없습니다. 그리고 대법원은 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 무효라고 판시하고 있습니다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 참조). 다만 집합건물법 제20조 제3항은 집합건물의 대지의 처분에 관하여 선의의 제3자를 보호하는 규정을 두고 있습니다.

    기존에 대법원은 구분소유는 건물 전체가 완성되고 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 시점에 비로소 구분소유가 성립한다고 판시해왔습니다. 따라서 B사가 위 아파트가 집합건축물대장에 등록되기 전에 신탁등기를 경료한다면 이는 구분소유권 및 대지사용권이 성립하기 이전에 등기했다는 점에서 B의 신탁등기가 유효한 것으로 인정될 가능성이 있었습니다.

    그러나 대법원은 최근에 위와 같은 사안에서 전원합의체 판결로 기존의 견해를 변경하여, 구분소유권이 성립하기 위해서는 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되어 구분행위가 인정되고, 이후 건물 및 구분건물이 객관적․물리적으로 완성되면 그 시점에서 구분소유가 성립하는 것이고 그 건물이 반드시 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로 등기부에 등기될 필요가 없다는 취지의 판시를 하였습니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 판결).

    위 대법원 판례에 따른다면 위 아파트의 경우 이미 A사가 분양계약을 체결하여 구분건물로 하겠다는 의사를 객관적으로 표시했다는 점, B사가 신탁계약을 체결하기 이전에 위 아파트는 대부분 구분건물로서 형태를 갖추어 이미 구조상․이용상 독립성을 갖추었다는 점에서 위 아파트에 대해서는 이미 구분소유권이 성립되었다고 할 것입니다.

    그러므로 위 사안에서 A사가 단순한 토지신탁을 할 목적이었음을 전제로 했을 때 B사가 甲토지에 대하여 신탁등기를 경료한다면 이는 명백히 집합건물법 제20조 제2항에 위반된다고 할 것입니다. 그리고 B사의 경우 甲토지 위에 이미 아파트가 구분건물의 형태를 갖추고 있었다는 점을 알고 있었으므로 집합건물법 제20조 제3항의 선의의 제3자로 보호받을 수도 없습니다.

    ◊ 이 글은 2013년 4월 1일자 <건설경제신문>에도 함께 실렸습니다.


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