글쓴이 : 정원
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    건축법 위반 건물 매수 후 이행강제금이 부과된 경우 공인중개사에게 책임을 물을 수 있는지

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    건축법 위반건축물 거래는 법적과실 ‘책임’ 인정
    관할 구청 문의․법률전문가 도움 받아 거래해야

    건축법을 위반한 위반건축물에 대해 행정청은 시정명령을 내린 후 일정 기간 이행이 되지 않을 경우 이행강제금을 부과할 수 있습니다. 이행강제금은 위반사항이 시정될 때까지 1년에 2회 이내의 범위에서 반복적으로 부과할 수 있기 때문에 위반건축물을 매수한 경우 예상하지 못한 큰 손해를 입을 수 있습니다(이행강제금 부과가 과다하다는 비판이 있어 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물과 같은 소규모 건물에 관해서는 총 부과횟수가 5회를 넘지 않는 범위 내에서 지방자치단체의 조례로 정한 횟수만 부과하도록 제한을 두었습니다).

    오늘 살펴본 판례는 위반건축물을 매수한 사람이 공인중개사에게 손해배상책임을 물은 사안에 관한 것입니다.

    X는 공인중개사 Y의 중개를 통해 A로부터 다세대주택 401호, 501호 두 호실을 매수하는 계약을 체결했습니다. 그런데 401호는 사용승인면적이 53.3㎡인데 무단증축 면적이 55.38㎡였고, 501호는 사용승인면적이 31.36㎡인데 무당증축 면적은 21.94㎡였습니다.

    관할관청은 무단증축을 이유로 401호에 대해 2009년부터 매년 1,200만원 내지 1,300만원 정도의 이행강제금을 부과했고, 501호에는 2009년부터 400만원 정도의 이행강제금을 부과했습니다. 이에 X는 A와 매매계약을 취소하는 소송을 제기해 승소했지만 A로부터 매매대금을 돌려받지는 못했습니다.

    그러자 X는 Y 및 Y와 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상책임과 공제금의 지급을 구하는 소송을 제기했습니다.

    서울고등법원은 401호의 경우 사용승인 받은 면적의 2배를 넘는 면적이, 501호는 사용승인 받은 면적의 1.7배에 달하는 면적이 무단증축 됐기 때문에 등기부등본을 확인해 실제면적과 비교하면 무단증축된 사실을 알 수 있었다고 보이고, X가 등기부상 면적이 실제 면적에 비해 상당히 적다는 점을 문의하자 Y가 “확장된 집이 조금 있고 아직까지 문제된 사례를 본적이 없었다”고 답한 사실, X가 은행에 대출을 받으려고 했는데 등기 면적이 적어 대출가능액에 차질이 생겨 다시 문의했을 때에도 관할관청이나 법률전문가에게 문의해 보거나 관련 서적 등을 통해 확인함이 없이 단지 인터넷 정보나 주변 중개업소를 통해 “이행강제금을 어느 기간 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다”고 답한 사실을 인정했습니다.

    이를 토대로 법원은 비록 X가 401호, 501호에 무단증축 된 부분이 있다는 점을 알았다고 하더라도 그에 따라 부과될 수 있는 행정상 불이익 처분에 관해 관할관청이나 법률전문가에게 문의하는 등으로 정확한 정보를 수집한 후 이를 원고들에게 고지할 업무상 주의의무가 있음에도 이러한 설명을 소홀히 한 과실이 인정된다고 판단했습니다(서울고등법원 2013. 3. 28. 선고 2012나44596 판결).

    이에 따라 법원은 매매대금 상당액에서 위반건축물의 시가(적법하게 사용승인받은 면적만을 토대로 시가를 산정했습니다)를 뺀 액수를 손해로 정하고 X 역시 위반건축물이라는 점을 알고도 매수한 과실이 있다고 보아 30%의 과실상계를 인정했습니다.

    이 사건에서 보는 것처럼 실무상 다세대주택 등을 거래할 때에는 대상 건물이 위반건축물이 아닌지 확인할 필요가 있습니다. 거래를 중개하는 공인중개사 입장에서도 관할 구청에 문의하거나 법률전문가의 도움을 받고 거래를 중개하는 것이 바람직합니다.

     

    ◊ 이 글은 2013년 5월 3일자 국토일보 <건설부동산 판례> 칼럼에도 함께 실렸습니다.


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