글쓴이 : 정원
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    분양가 원금보장약정에 관한 판례

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    분양가 원금보장 약정 분양촉진 도움되나
    시행사.분양자 손해볼 여지 있어 ‘주의’해야

    몇 년 전부터 분양가 원금을 보장한다며 분양하는 사례가 늘어났습니다. 입주 후 일정 기간이 지났을 때 시가가 분양가보다 떨어지면 시행사가 분양가로 다시 사주겠다는 내용입니다.

    수분양자로선 분명 솔깃한 제안입니다. 시행사가 분양가 원금보장약정을 내세워 분양할 때만 해도 미분양 해소가 발등의 불이었고, 입주 무렵이 되면 최소한 분양가 이상으로는 시가가 형성될 것이라는 막연한 희망도 있었습니다. 하지만 기대와 달리 부동산 경기가 좀처럼 회복되지 못하자 수분양자가 집단으로 원금보장약정의 이행을 구하는 소송을 제기하는 일이 빈발하고 있습니다.

    이와 관련해 서울중앙지방법원이 최근 원금보장약정의 이행을 명하는 판결을 선고했는데 오늘은 이 판결을 소개해 드리겠습니다.

    A시행사가 수분양자와 체결한 분양계약에는 “입주지정기간 종료일 다음 날부터 90일 시점의 ○○은행 아파트 시세 일반평균가를 기준으로 시가가 분양가 이하로 형성”되면 수분양자가 계약해제를 주장할 수 있도록 정해져 있었습니다.

    그런데 위 분양계약에서 시가의 기준으로 삼은 ○○은행 아파트 시세가 이 사건 아파트에 관해서는 고시되지 않자 시행사 측에서는 분양계약에서 기준으로 삼은 시세가 나와있지 않으므로 조건이 충족되지 않아 계약해제가 불가능하다고 주장했습니다.

    ○○은행 아파트 시세는 해당 단지 인근의 복수 중개업소가 시세를 직접 입력하는 방식인데 거래가 전혀 없자 정확한 시세 파악이 어려워 시세가 고시되지 않은 것입니다.

    이에 대해 법원은 “원고들과 피고들은 분양계약 당시 이 사건 아파트에 대한 ○○은행 아파트 시세의 등록이 없는 경우를 예상하지 못한 것으로 보이고, 위 분양가 원금보장 약정을 한 당사자의 진정한 의사는 이 사건 아파트의 시세가 분양가 이하로 형성되는 경우 수분양자인 원고들이 분양계약을 해제할 수 있도록 한 것으로 해석함이 상당하다”고 하면서 증거를 종합할 대 이 사건 아파트의 시가가 분양가 이하로 형성된 것으로 판단되므로 원고들은 분양계약을 해제하고 분양대금을 돌려받을 수 있다고 판시했습니다(서울중앙지방법원 2013. 1. 30. 선고 2012가합47864 등 판결).

    분양가 원금보장 약정에 관한 분쟁에서 시행사측에서는 여러 주장을 통해 약정을 무력화하려고 시도할 것으로 보입니다. 하지만 당시 분양광고 등을 통해 시행사의 의사가 여러 차례 표명됐기 때문에 분양가 원금보장 약정 자체의 효력을 부인하기는 쉽지 않을 것입니다.

    하지만 수분양자 입장에서도 유의할 점은 많습니다. 대체로 원금보장 약정 이행을 주장하기 위해서는 분양계약에 정해진 수분양자의 의무를 모두 이행하는 것이 전제가 됩니다. 따라서 분양대금을 일부 미납한 수분양자는 경우에 따라 위와 같은 약정 이행을 주장하기 힘들 수 있습니다.

    또한 원금보장 약정에 따른 권리는 채권에 불과합니다. 종국적으로는 시행사의 책임재산으로 담보되는 권리이므로 시행사의 자력이 없는 경우는 실효성이 없는 조항에 불과합니다.

    이처럼 분양가 원금보장 약정은 분양촉진에 도움이 되는 측면은 분명히 있지만 시행사와 수분양자 모두가 손해를 볼 여지가 있는 위험한 약정이라는 점을 인식해야 할 것입니다.

     

    ◊ 이 글은 2013년 4월 1일자 국토일보 <건설부동산 판례> 칼럼에도 함께 실렸습니다.


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