글쓴이 : 조형권
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    임차인이 행방을 감춰버려 다른 사람에게 임대를 할 수가 없는 경우

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    저는 갑에게 제 소유 주택 1칸을 보증금 없이 월 임대료 20만원으로 임대했습니다. 갑은 3개월까지는 월세를 주다가 이후는 곧 주겠다며 차일피일 미루다 3개월째 연체를 했고, 지금은 어디로 사라진 채 휴대전화도 되지 않습니다. 가재도구를 그대로 방에 놓아두고 자물쇠를 채워놓은 상태에서 행방불명이 되어버려 다른 사람에게 임대도 할 수 없는 처지입니다.

    어떻게 해결해야 하는지요?

     

    공시송달 방법으로 건물명도 등의 승소판결을 받아 강제집행 할 수 있습니다

    먼저 임대차 계약에 관한 우리 민법의 규정을 살펴보겠습니다. 건물의 임대차 계약에서 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있고(민법 제640조), 이 경우 계약의 해지는 임차인에 대한 ‘이행의 최고’ 없이 계약해지의 의사표시로서 효력이 발생합니다.

    임차인이 치우지 않은 물건은 집행관을 통해 적당한 곳에 적재하여 선량한 관리자의 주의의무로 보관하고 있다가, 임차인이 나타나면 보관비용을 청구하거나(민법 제734조), 임차인 소유의 물건을 공탁절차를 거쳐 공탁소에 보관(민법 제488조)할 수 있습니다. 만약 임차인의 물건이 공탁에 적당치 않거나, 멸실훼손의 염려가 있거나 공탁에 과다한 비용이 드는 경우에는 그 물건을 경매하거나 시가로 방매하여 그 대금을 공탁할 수 있습니다(민법 제490조).

    귀하의 경우는 갑에 대한 임대차 계약의 해지문제는 갑이 2개월분 이상의 임대료를 연체했으므로 이행의 최고절차가 필요 없다고 할 것이며, 갑을 상대로 임대료 상당의 손해금액을 계산하여 건물명도 등의 청구소송을 제기할 수 있습니다. 그런데 민사소송 중 갑이 행방불명이 되었다면, 주소보정명령을 받고 공시송달(민사소송법 제194조)의 방법을 이용, 관할지방법원의 게시판에 공시하는 방법으로 계속 소송을 진행할 수 있습니다.

    위와 같은 공시송달의 방법으로 건물명도 등의 승소판결을 받은 후, 관할법원 집행관에게 건물명도 절차의 강제집행과 유체동산 경매절차를 위임해 집행관으로 하여금 건물명도 집행으로서 자물쇠를 풀어 방을 출입할 수 있습니다.

    가재도구는 경매절차를 통해 타인이 매수할 경우, 임대료 상당의 손해금에 충당할 수 있고, 만일 타인이 매수하지 않을 경우에는 귀하가 가재도구를 매수하되 매각대금은 귀하의 임대료 상당의 손해금으로 상계처리 신청하여 귀하가 가재도구의 소유자로서 폐기처분할 수 있습니다. 이렇게 함으로써 귀하는 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 수 있습니다.

     

    ◊ 이 글은 법무사지 2011년 7월호에도 함께 실렸습니다.


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