글쓴이 : 조재경
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농지 임차인이 임대 종료 후에도 관상수의 수거 및 토지 인도를 거절하고 있다면

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Q. 농지 임차인이 임대 종료 후에도 관상수의 수거 및 토지 인도를 거절하고 있습니다.

저는 농지 1,000평을 상속받았으나 사정상 자경할 수 없어 타인에게 임대를 주었고 임차인은 그 농지에 주목과 소나무 등의 묘목을 재배하였습니다. 그런데 제가 사정상 농지를 매각하게 되어 매매계약 체결 전, 미리 임차인으로부터 매매가 되면 아무 조건 없이 식재된 수목을 수거하고 토지를 인도해 주겠다는 약속을 받았습니다.

하지만 막상 계약(매매대금 12억 원)이 체결되어 중도금 이행 후 잔금기일이 다가오자 임차인의 태도가 돌변하여 엄청난 금액의 이전비를 요구하는 바람에 협의가 되지 않아 어쩔 수 없이 임차인을 상대로 법원에 수목수거 및 토지인도 청구를 하여 판결을 받았는데, 임의이행이 되지 않으므로 다시 수목수거에 대한 대체집행결정을 받았습니다.

그런데 이전비 등 집행비용이 1억 원이나 소요된다고 하고, 설사 집행을 한다고 해도 임차인은 거의 무자력 상태이므로 동 비용을 구상할 방법도 없어 답답합니다. 이런 상태에서 잔금 중 일부 1억 원은 남겨 놓고 일단 매수인에게 소유권이전을 해주었는데, 수목 수거 및 명도문제를 해결하고 잔금을 받는 적절한 방법이 있는지요?

 

A. ‘법률원인 없는 점유로 인한 부당이득반환청구소송’을 통해 판결을 받으면 됩니다.

귀하가 위 소송을 할 당시 수목 수거의 대체집행 비용과 임차인의 무자력으로 인한 구상 불능을 고려하였다면, 수목 수거 및 토지인도 청구와 함께 ‘법률원인 없는 점유로 인한 지료상당의 부당이득(대법원 1989.8.8.선고 88다카18504, 지료 사건에서는 지료를 토지가격의 7% 인정, 통상적으로 연간지료로 지가 대비 정기예금이자 정도)’을 함께 청구하여 그 판결을 받았으면 좋았을 것입니다.

그런 다음, 명도집행에 앞서 부당이득금 채권을 근거로 수목 전체를 동산 경매하여 낙찰자로 하여금 수거해 가도록 하든지, 아니면 유찰이 되어 최저경매가격이 부당이득금 정도로까지 낮아지게 되면 귀하가 낙찰을 받아 소유권자로서 마음대로 처분했다면 대체집행을 할 필요도 없었고 그 비용도 절약되었을 것입니다.

따라서 귀하는 지금이라도 구상할 수 없는 거액의 비용이 소요되는 대체집행을 하기보다는 현 소유자인 매수인(귀하는 현재 소유자가 아니어서 소송 당사자가 될 수 없으므로)이 임차인을 상대로 소유권이전등기를 한 날로부터 인도완료일까지 매매금액 대비 일정 비율의 위 부당이득금 청구소송을 하도록 하되, 다만 매수인으로 하여금 직접 법정에 출석하여 재판을 진행하라고 하기에는 현실적으로 무리가 있으므로 매도인으로서 명도책임이 있는 귀하의 비용으로 변호사를 선임하여 소송을 진행하도록 하는 편이 좋을 것으로 보입니다.

 

◊ 이 글은 법무사지 2012년 11월호에도 함께 실렸습니다.


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