글쓴이 : 박흥수
  • 변호사
  • 법무법인 대종
  • 상사법, 조세법
연락처 : 01090262165
이메일 : gmdtn11@hanmail.net
홈페이지 :
주소 : 서울시 종로구 당주동 160 변호사회관 303호
소개 : 삼일회계법인에서 7년간 근무하면서 기업M&A뿐 아니라 조세심판원 심판청구,조세소송 및 공정거래사건을 처리하였습니다. 2011년에는 기획재정부에서 발주한 "법인세법 새로 쓰기" 용역에 연구담당자였고 현재 세종시 지방세의원,성북세무서 납세자보호위원입니다.

이 포스트는 1명이 in+했습니다.

토지거래허가구역 내의 토지를 허가 없이 매도한 경우에도 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부

1

1. 사실관계

갑은 을과 사이에 토지거래허가구역 내에 위치한 을 소유의 토지를 갑의 딸 병 명의로 매수하는 매매계약을 체결하였습니다. 그 후 원고는 위 토지를 정에게 다시 전매하기로 하는 전매계약을 체결하고 최종매수인인 정과 갑을 직접 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 위 토지에 관하여 정 명의의 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다. 세무서는 갑이 위 토지를 최종매수인인 정에게 전매한 것은 자산을 사실상 유상으로 이전한 것이어서 양도소득세 과세대상인 양도에 해당한다고 판단하여 갑에게 양도소득세를 부과하는 처분을 하였습니다.

2. 쟁점

토지거래허가구역 내의 토지를 허가 없이 매도한 경우에도 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부가 쟁점입니다.

3. 법원의 입장(편의상 다수의견만 밝힙니다)

양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대 하여 과세되는 것이므로, 외관상 자산이 매매 • 교환 • 현물출자 등에 의하여 양도된 것처럼 보이더라도, 그 매매 등의 계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는, 양도인이 받은 매매대금 등은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이어서 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이다

그러나 구 소득세법 제88조 제1항 본문은 ”제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 ’양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다 라고 규정하고 있을 뿐 자산이 유상으로 이전된 원인인 매매 등 계약이 법률상 유효할 것까지를 요구하고 있지는 않다. 한편, 매매 등 계약이, 처음부터 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 정한 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 이루어진 경우와 같이, 위법 내지 탈법적인 것이어서 무효임에도 불구하고 당사자 사이에서는 그 매매 등 계약이 유효한 것으로 취급되어 매도인 등이 그 매매 등 계약의 이행으로서 매매대금 등을 수수하여 그대로 보유하고 있는 경우에는 종국적으로 경제적 이익이 매도인 등에게 귀속된다고 할 것이고 그럼에도 그 매매 등 계약이 법률상 무효라는 이유로 그 매도인 등이 그로 인하여 얻은 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세할 수 없다고 보는 것은 그 매도인 등으로 하여금 과세 없는 양도차익을 향유하게 하는 결과로 되어 조세정의와 형평에 심히 어긋난다.

이러한 점 등을 종합적으로 고려하면, 국토계획법이 정한 토지거래허가구역 내의 토지를 매도하고 그 대금을 수수하였으면서도 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 매매가 아닌 증여가 이루어진 것처럼 가장하여 매수인 앞으로 증여를 원인으로 한 이전등기까지 마친 경우 또는 토지거래허가구역 내의 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 아니하고 이전등기를 마치지도 아니한 채 그 토지를 제3자에게 전매하여 그 매매대금을 수수하고서도 최초의 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받아 이전등기까지 마친 경우에, 그 이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매도인 또는 중간의 매도인이 수수한 매매 대금도 매수인 또는 제3자에게 반환하지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외 적으로, 매도인 등에게 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 보아 양도소득세 과세대상이 된다고 봄이 상당하다. (2010두23644 양도소득세부과처분취소)

4. 사견

매매 등 계약이 무효이거나 취소 또는 해제된 때에는 아직 원상회복되지 않고 있더라도 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있다고는 할 수는 없을 것입니다. 따라서 위 판례는 토지거래허가구역 내의 토지를 허가 없이 매도한 모든 경우에 일반화하여 적용될 수는 없을 것이고 국토계획법이 정한 토지거래허가구역 내의 토지를 매도하고 그 대금을 수수하였으면서도 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 매매가 아닌 증여가 이루어진 것처럼 가장하여 매수인 앞으로 증여를 원인으로 한 이전등기까지 마친 경우 또는 토지거래허가구역 내의 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 아니하고 이전등기를 마치지도 아니한 채 그 토지를 제3자에게 전매하여 그 매매대금을 수수하고서도 최초의 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받아 이전등기까지 마친 경우 등 두 경우 (위 두 경우는 최종매수인 앞으로 이전등기가 마쳐 짐으로써 당사자들의 목적이 달성되고 현실화되었으며, 최초의 매도인은 물론 중간의 매도인이나 최종매수인도 각각 매매대금을 수수하거나 목적물에 관하여 소유권취득의 요건인 이전등기를 마친다는 목적을 일응 달성한 결과, 그 매매 등 계약이 무효임에도 불구하고 특별한 사정이 없는 한 당사자 어느 누구도 원상회복을 희망하지 않고 실제로 원상회복될 가능성도 거의 없어서 매도인 또는 중간의 매도인이 양도차익을 그대로 보유하게 된다는 공통점이 있습니다)에만 한정하여 적용되는 것으로 이해되어야 할 것으로 사료됩니다.


Comment

You must be logged in to post a comment.

loading..