글쓴이 : 정승열
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    부동산경매에서의 유치권

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    부동산경매에 나서는 이들이 가장 염려하는 것은 임차인의 소액임차보증금, 그리고 유치권자의 채권을 떠안게 되는지 여부에 대한 불안감이다. 사실 경매에서 이 두 가지에 대해서만 완전히 이해한다면, 재테크수단으로 부동산경매를 하는데 아무 걱정이 없다고 할 정도다. 소액임차인의 최우선변제권에 해당하는 보증금 대해서는 이미 설명했고, 이번에는 유치권에 대해서 설명하기로 한다.

    유치권이란 타인의 동산, 부동산이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건에 대하여 생긴 채권을 변제 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리이다. 즉, 채무자의 물건을 유치하여 변제를 간접적으로 강제하는 법정담보물권인데, 가령 부동산 건축업자가 공사대금을 받지 못하게 되었을 때 그 공사대금을 지급받을 때까지 그 물건을 점유하면서 넘겨주지 않는 경우이다.

    사실 우리 주변의 주택, 상가, 아파트 등의 공사가 중단되고 경매절차가 진행되는 부동산 대부분이 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막을 흔하게 볼 수 있는데, 유치권은 물건의 소유자가 누구인지 불문하고 그 물건에 대하여 생긴 채권을 받을 때까지 목적물의 인도를 거절하여 채무자의 변제를 간접으로 강제하는 것이어서 자칫, 유치권 신고 된 부동산을 낙찰 받은 경락자는 유치권자가 주장하는 금액을 물어 줘야만 부동산을 인수하게 되는 위험을 부담하기도 한다.

     유치권 채권은 수천만 원에서 수억 원에 달하는 것이 보통이어서 일반인들이 지레 겁을 먹고 외면하는 경우가 흔하지만, 사실상 부동산경매에서 유치권의 90% 이상이 경매를 저지하거나 유찰을 거쳐 저가로 낙찰 받음으로서 실질적인 채무면탈 수단으로 이용되고 있어서 정확한 권리분석을 한다면 의외로 큰 매매차익을 얻을 수 있다.

    유치권의 첫째 요소는 경매대상인 부동산 소유자에 대하여 생긴 채권이 아니라, 유치물건에 기인한 채권이어야 한다는 사실이다. 즉, 당해 부동산의 기초공사, 벽체공사, 신축공사 등 당해 부동산에 대한 공사비나 지붕을 수리한 수리비 등 필요비와 그 부동산을 개량하여 가치를 향상시킨 유익비는 유치권과 견련관계가 있는 채권이지만, 임차인이 자신의 영업을 위해서 지출한 간판, 실내 장식, 특수 장치, 내부구조 변경, 조명, 난방설비 등은 임차인의 필요비일 뿐 부동산에 대한 유익비가 아니어서 유치권행사가 불가하다. 권리금 반환청구권 등도 마찬가지로 유치권 대상이 아니다.

    둘째, 부동산에 대한 점유는 유치권의 성립요건일 뿐 아니라, 유치권의 존속요건이어서 만일 유치권자가 점유의 효력을 잃으면 유치권도 소멸한다. 유치권자는 반드시 유치물을 직접 점유해야 하는 것은 아니고 간접점유로 유치해도 무방하지만, 점유가 불법으로 이루어진 것은 안 된다. 경매부동산에 대한 대개의 경우 ‘유치권 행사 중’이라는 명인방법(明認方法)으로 점유하고 있음을 표시하는데, 유치권자는 다른 채권자들과 마찬가지로 배당요구종기일까지 유치권을 신고 할 수 있다. 또, 유치권자는 민법상 경매청구권이 있어서 직접 경매신청을 할 수도 있다.

    유치권자는 경매절차에서 이해관계인 자격으로 경매절차에 참여하고 진술할 수 있지만, 경매법원은 경매기록에 ‘유치권신고 있음’이라는 기록을 해두고 응찰자에게 주의를 환기시키는 정도일 뿐 설령 부동산이 경락되어서 채권자에게 배당금을 나눠줄 때에도 유치권자에게 배당하는 사례는 거의 없다. 그러므로 유치권자는 채무자를 상대로 별도의 민사소송을 제기하여 확정판결을 받아서 경매법원에 제출하거나 경락자에게 유치권을 주장하며 채권을 회수할 수 있지만, 그런 절차를 취하는 과정이 거의 무법지경인 것이다. 따라서 경락자가 유치권자의 채권을 인수할 것을 각오하고 낙찰 받은 경우가 아니라면, 유치권자를 상대로 점유이전금지 가처분과 별도의 유치권부존재확인소송과 인도명령 등을 신청하여 강제집행을 하는 것이 필요하다.

    경우에 따라서는 입찰방해죄로 형사고발하고 손해배상청구소송을 제기할 수도 있다. 이와 같이 유치권자를 소송절차로 배척하는 시간적 비용적 지출을 고려한다면, 부동산경매에서 유치권에 대한 매매차익이 더 넓게 보일 것이다.


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