글쓴이 : 이광후
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    집 앞에 고층건물이 들어서 햇볕을 가릴 경우 어떻게 해야 하나?

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    일조권은 햇볕을 쬘 수 있는 권리로서, 최근 주거환경에 대한 인식이 높아짐으로써 조망권과 더불어 주된 관심의 대상이 되고 있습니다. 자연이 제공하는 일조, 전망, 통풍, 정온 등의 외부적 환경을 차단당하지 않고 쾌적하게 생활할 수 있는 권리는 헌법상 권리(환경권 등)로 보장 받아, 공법적인 규제 등을 통해 구체화되고 있으므로, 이를 침해할 경우 불법행위를 구성하게 됩니다.

    이하에서는 일조권 침해와 이에 대한 구제 방법을 중심으로 알아 보고자 합니다.

    일조권 침해의 기준은 무엇인가?

    법원은 건축법시행령 제86조를 근거로 들면서, 동짓날을 기준으로 9시부터 15시까지 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되지 않고, 동짓날을 기준으로8시부터 16시까지 8시간 중 일조시간이 합계 4시간이 확보되지 않는다면 일조권이 침해된다고 보고 있습니다.

    어떤 경우에 배상을 받을 수 있나?

    통상 건축법시행령이 정한 기준에 미치지 못할 경우 일조권을 침해하는 것으로 볼 수 있겠으나, 구체적인 사안에 있어서는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해지 및 피해회피의 가능성, 공법적 규제위반여부, 교섭경과 등 사정을 고려하여 판단하게 됩니다.

    문제되는 사례로는 아래와 같은 것들이 있습니다.

    (1) 건축주나 시공사가 법령을 준수한 경우에도 일조권 침해에 대한 책임이 있는가?

    대법원은 “건축법 등 관계 법령에 일조권 침해에 대한 직접적인 단속법규가 있다면 이것이 위법성을 판단하는 데 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제는 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 보장하려는 것으로 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준일 뿐이고, 구체적인 경우에 있어서 건물 신축이 건축 당시의 공법적인 규제에 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커서 사회통념상 수인한도를 넘는 경우에는 위법행위가 될 수 있다”고 판시하고 있어, 공법상 하자가 없는 건축이라 하더라도 일조권을 침해할 수 있습니다.

    (2) 지역적에 따라 일조권 보장에 차이가 있나?

    도시계획법상 상업지역에서는 일조권에 대한 공법적 규제가 약하고 토지나 건물의 이용이 상업적 용도로 사용될 뿐만 아니라 고층건물 건축이 예정되어 있어, 주거지역이나 준주거지역에 비해 일조권이 보호되는 정도는 약하다고 볼 수 있습니다. 그러므로 상업지역내의 주상복합 건물의 경우 고도제한이 없는 업무용 건물 등으로 인한 침해에 대해 보상을 받기는 쉽지 않습니다.

    (3) 여러 건물이 함께 일조권을 침해한 경우 배상이 가능한가?

    하나의 건물만으로는 일조권을 침해하지 않으나, 다른 건물과 합쳐 일조권침해가 인정된다면 두 건물을 지은 쪽에서 피해자에게 공동으로 배상을 해야 합니다.

    (4) 수분양자가 분양회사를 상대로 분양 받은 아파트의 일조방해를 다툴 수 있나?

    분양회사가 신축한 아파트를 분양 받은 수분양자는 분양된 아파트에서 일정한 일조시간을 확보할 수 없다고 하더라도, 분양회사가 정확한 정보를 제공할 신의칙상 의무를 게을리 하였다고 볼 여지는 있을지는 몰라도, 분양회사가 신축한 아파트로 인하여 수분양자가 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되었다고 볼 수 없으므로 분양회사에 일조방해를 원인으로 하는 불법행위책임을 물을 수는 없습니다. 또한, 건축법규에 위배됨이 없이 동시에 건축된 아파트 단지 내에 있는 한 동의 아파트 소유자들이 다른 동의 아파트에 의하여 일조권을 침해 당했다고 하더라도 건축회사를 상대로 한 불법행위나 손해배상청구는 인정되지 않습니다.

    누구를 상대로 배상 또는 방해배제를 청구 할 수 있나?

    일조권이 침해된 경우, 통상 가해건물의 소유자에게 책임을 물을 수 있고, 가해 건물의 신축공사 도중에 일조권이 침해되었다면 가해건물을 시공하는 시공사에게도 책임을 물을 수 있습니다. 또한, 수급인이 단순히 수급인으로서 가해건물을 신축한 것이 아니라 도급인과 사실상 공동사업주체로서의 지위에 있는 경우에는 수급인에게도 책임을 물을 수 있습니다.

    일조권을 침해 받을 경우 어떠한 조치를 취할 수 있나?

    일조권을 침해 받을 경우 (1) 건물이 지어 지고 있는 경우에는 (i) 해당 구청 등 관계기관에 민원을 제기하여 건축계획 변경을 요구하거나 (ii) 법원에 공사중지가처분을 신청할 수 있습니다. 불법 건축물 신축일 경우 가처분 신청이 받아들여질 가능성이 있겠지만, 적법한 절차에 따라 인·허가를 받아 건축 중인 공사에 대한 공사중지가처분이 받아들여질 가능성은 많지 않습니다. 공사금지가 인정되기 위해서는 일조 침해의 정도가 현저하여 사후의 금전 배상만으로는 일조권침해로 인한 손해의 전보가 어려울 정도로 사회통념상 수인 할 수 없을 정도라야 하며, 수인한도를 넘는지 여부는 피해정도, 피해이익의 성질, 가해건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합하여 판단하게 됩니다. (2) 건물이 지어 진 이후에는 (i) 건물철거 요구와 (ii) 금전적 배상요구를 고려해 볼 수 있습니다. 법령위반 사항이 있다고 하더라도(예를 들어 건물이 법정거리를 두지 않고 건축된 경우) 철거가 피해자에게 별다른 이익을 가져 오지 못하거나 상린관계나 권리의 사회성 등에 비추어 권리남용에 해당 할 경우에는 철거가 허용되지 않습니다. 그러므로 건물이 세워진 이후에는 주로 금전적 배상을 받는 방법 외에는 특별한 수단이 없습니다.

    얼마나 배상을 받을 수 있나?

    통상의 경우 일조권침해로 발생한 아파트 가격하락 분 전부를 배상받아야 하겠지만, 일조권침해 경위, 건축법위반 여부 등 제반 사정을 고려하여 손해액이 정해질 것입니다. 법원은 아파트가격 하락분의 50%를 배상액으로 인정한 바 있습니다.


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