글쓴이 : 이승주
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부동산가압류와 계약해제가능성(부동산법률상식7)

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부동산 매매에 대한 계약서를 쓰면서, 계약당시에 부동산등기부를 떼어 보았는데, 근저당권이나 가압류 및 가처분 등 그 부동산의 권리행사를 제한하는 권리 등이 없었다.

이런 상황에서 매수인이 계약금을 지급하고, 잔금일을 별도로 정한 계약서를 작성하였다고 가정하자(중도금 없음).

잔금일에 이르러, 잔금을 주기 위해 다시 해당 부동산의 등기부를 떼어 보았더니, 가압류가 걸려 있는 것이 아닌가?

이런 경우에 계약을 해제할 수 있을까?

계약해제사유는 ① 약정해제 ② 합의해제 ③ 채무불이행에 의한 계약해제 ④ 해약금에 의한 해제 등이 있다.

우선 부동산 매매계약 당시에 잔금일 전에 가압류 등이 걸리면 계약을 해제할 수 있다는 약정을 특약으로 적어두었다면, 그에 따른 해제 즉 약정해제권을 행사할 수 있을 것이다.

또한 잔금일에 가압류를 발견한 계약 당사자가 합의로 계약을 해제할 수도 있다.

그런데, 계약을 해제하려는 사람은 매수인일 것이기 때문에 매수인이 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 해약금에 의한 해제는 기대하기 어려울 것이다.

그렇다면, 채무불이행에 의한 계약해제가 남게 되는데, 채무불이행 중에서 검토할 수 있는 것은 이행지체에 의한 계약해제와 이행불능에 의한 계약해제가 있을 수 있다.

시중에서 많이 사용되는 부동산매매계약서에는 “매도인은 위 부동산에 설정된 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 행사를 제한하는 사유가 있거나, 조세금과 기타 부담금의 미납금 등이 있을 때에는 잔금 수수일까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. 다만, 승계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니하다”라는 문구가 부동문자로 인쇄되어 있는 경우가 있다.

위와 같은 취지의 부동문자가 인쇄되어 있다면, 부동산 매수인이 매도인에게 내용증명우편 등을 활용하여 가압류를 풀어줄 기간을 설정해서 그 기간 내에 가압류를 풀지 않으면 이행지체에 의해 계약을 해제하겠다는 취지를 통보하는 방식의 계약해제가 가능할 수 있다. 다만, 잔금일이 지난 경우 매수인이 동시이행관계를 깨기 위해 잔금을 이행제공해야 하는 문제가 있다.

이행불능을 이유로 계약을 해제할 수는 없을까?

대법원은 이행불능의 의미에 대하여 “단순히 절대적ᐧ물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우”라고 정의하고 있다(대법원 2009다75321 판결).

또한 대법원은 잔금 지급전에 부동산에 가압류가 집행되었다고 해서 이행불능이라고 단정할 수 없고, 신의칙 등에 의하여 매수인은 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있을 뿐이라는 태도를 보이고 있다(대법원 99다11045 판결).

그렇다면, 매수인이 매도인의 이행불능을 이유로 계약을 해제할 방법은 없을까?

이와 관련하여 대법원은 가압류자체만으로는 이행불능으로 보기 어렵더라도, 매도인이 가압류를 풀수 없는 무자력 상태라면 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 있다고 한다.

즉, “매도인이 그 가압류 또는 가처분 집행을 모두 해제할 수 없는 ‘무자력의 상태’에 있다고 인정되는 경우에는 매수인이 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능임을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다(대법원 2005다39211 판결).”고 한다.

결국, 대법원 판례를 고려할 경우 이행불능을 이유로 계약을 해제하기 위해서는 매도인이 가압류집행을 해제할 수 없는 무자력 상태임을 입증해야 할 것이고, 입증이 불가능하다면 잔금지급을 거절할 수 있을 뿐이다.

 


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