글쓴이 : 이승주
  • 변호사
  • 티에스 법률사무소
  • 민사법
연락처 : 02-3477-0681
이메일 : lsju70@hanmail.net
홈페이지 : blog.naver.com/lsju70
주소 : 서울 서초구 서초동 1598-3 (서초르네상스오피스텔 901호)
소개 : 부동산전문변호사 / 부동산학 석사 / 부동산써브 전문가 칼럼리스트 / (전)동국대 법대 강사(민사집행법) (현) 건국대 부동산대학원 강사(부동산권리분석론)/ 저서: 나는 아내보다 권리분석이 좋다(다산북스), 이야기채권회수(다산북스)

이 포스트는 1명이 in+했습니다.

공정위가 제시한 부동산매매 약관의 유효성(부동산법률상식 4)

1

최근에 공정거래위원회(이하 ‘공정위’)는 부동산을 사고 팔 때에 주의가 요구되는 11가지의 대표적인 불공정 약관유형을 공개하였다(공정거래위원회 2012. 9. 12.자 보도자료 참고).

그런데 약관이란 무엇인가?

약관의규제에관한법률(이하 ‘법’)에 의하면 약관이란 “그 명칭이나 또는 범위를 불문하고 계약의 일방당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것”을 말한다(법 제2조 제1항).

예를 들어 아파트나 상가를 분양하기 위해 시행사가 작성한 분양계약서가 이에 해당한다. 시행사가 작성해 둔 분양계약서는 우월적 지위에 있는 시행사가 자신의 입장을 위주로 일방적으로 미리 작성해 둔 것으로 다수의 상대방이 예정되어 있기 때문이다.

따라서, 공인중개사가 중개업을 위해 사용하는 매매계약서 또는 임대차계약서는 그 공인중개사가 일방계약당사자가 되는 것이 아니므로 약관으로 보기 어렵다.

공정거래위원회가 불공정 약관에 해당하여 무효라고 한 사례를 하나씩 살펴보자(11가지를 예시함).

1. 포괄ᐧ자의적 계약해제 가능조항

계약해제사유에 “기타 본 계약상의 의무사항을 이행하지 아니하였을 경우”에 분양사업자가 계약의 해제나 취소가 가능하다는 약관은 해제권 발생사유가 지나치게 포괄적이고 불분명하여 고객에게 부당하게 불이익을 줄 우려가 있어 무효(법 제9조 제3호).

2. 과다 위약금 조항

부동산계약과 관련하여 위약금은 매매대금의 10%정도로 정해두는 것이 거래관행인 점에 비추어 위약금을 분양대금 총액의 20%, 많게는 30%까지 정하는 약관은 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로 무효(법 제8조).

3. 과다 연체료 조항

관리비 및 제비용을 체납할 경우 수분양자의 연체료를 연 30%가 넘도록 한 약관은 고객에게 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로 무효(법 제8조).

4. 원상회복의무 부당경감 조항

계약해제로 인하여 원상회복을 할 의무가 쌍방 당사자에게 있음에도 불구하고 수분양자가 이미 납부한 이자의 반환을 배제하는 약관은 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항으로 무효(법 제9조 제4호).

5. 일방적 관리업체선정 조항

집합건물의 관리업체 선정에 대하여 수분양자의 잔금 납부 시 상가운영 및 관리에 관한 일체의 권한을 사업자가 지정하는 관리회사에 위임할 수 있도록 한 약관은 고객의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항으로 무효(법 제11조 제1호).

6. 홍보물 등과 상이한 내용 이의제기금지 조항

상가나 아파트 분양계약 약관에 팜플렛, 배치도, 조감도 등이 실제 시공과 다소 차이가 날 경우 고객이 아무런 이의도 할 수 없도록 규정한 약관은 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한한 것으로 무효(법 제6조 제2항 제1호, 법 제11조 제1호).

7. 귀책사유 유무를 불문하고 미입점에 따른 제반비용을 매수인에게 부담시키는 조항

사업자의 귀책 유무를 따질 필요 없이 수분양자가 미입점으로 인한 시설물의 훼손 등 모든 책임을 부담토록 한 약관은 사업자의 고의 또는 과실로 인한 법률상 책임을 배제하는 조항으로 무효(법 제7조 제1호).

8. 인근 설립예정학교 변경에 대한 이의신청금지 조항

학교의 개교시기와 건물위치가 교육부의 결정에 따라 변동될 수 있고, 수분양자가 분양회사에 이의를 제기할 수 없다는 약관은 수분양자가 구체적인 사유를 불문하고 어떠한 이의도 제기하지 못하도록 차단하는 것으로 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하거나 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항으로 무효(법 제7조 제3호, 법 제11조 제1호).

9. 보존등기 및 소유권이전등기 지연가능 조항

보존등기 및 소유권이전등기는 입주일과 관계없이 지연될 수 있다는 약관은 상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 한 것으로 무효(법 제10조 제1호).

10. 개별약정 배제조항

본 계약서에 기재되지 않은 특약사항 및 서류는 일절 인정하지 않으며, 별도의 특약사항을 제공치 아니한다라는 약관은 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 무효(법 제6조 제2항 제1호) 

11. 부당한 관할법원 조항

본 계약에 관한 분쟁이 발생할 경우 소송은 분양회사 소재지 관한법원으로 한다는 약관은 고객에 대하여 부당하게 불리한 재판관할의 합의조항으로 무효(법 제14조 제1호).

공정위는 위와 같이 일정한 약관이 무효라는 내용을 공고했는데, 위와 같은 내용은 “약관”으로 판단되는 계약에 한정된다는 점을 주의할 필요가 있다.

즉, 어떠한 부동산 계약이 법률판단결과 약관이라면, 위 내용이 적용되겠지만, 약관으로 볼 수 없다면, 계약의 일반법리에 따라 판단하게 된다.


Comment

You must be logged in to post a comment.

loading..